昔日東方大行觀點：內房潛在違約影響可控
中國恒大(03333)以銷售額計算是內地第二大房地產商。過去數月，恒大的流動性問題日益嚴重，在撰寫本報告時仍面對潛在的違約風險。
儘管恒大命運充滿不確定性。因此，主要問題在於發生有序違約還是無序違約。相信這單一事件的潛在違約，或成為內地房地產業展望的關鍵因素，並會隨着時間而演變。
短期影響方面，房地產發展商的流動性將繼續偏緊。即使銀行不會追收現有貸款，但目前情況下亦不太可能提供更多信貸。不論於在岸和離岸市場，發展商均難以發行新債。
至於中期影響，因經營問題成為焦點，潛在違約情況將至為關鍵。若違約能有序地發生，對供應鏈的干擾亦可望減至最低。相反，若出現無序違約，流動性減弱或會波及供應鏈，繼而將加劇上游供應商的財務壓力，並導致開發商更加難以完成在建項目。不論出現何種情景，均預料期內行業將加速整合，而具實力的開發商可能會從財力較弱的公司手中收購發展項目，從而加深兩極化。
就長遠影響而言，房地產業去槓桿的過程應有利於行業長遠發展。中央自2020年8月推出「三條紅線」政策以來，積極致力於降低房地產企業的債務水平。雖然房地產業其後或會經歷重要且痛苦的過渡期，但行業整體最終將變得更強，並踏入可持續增長階段。換言之，可預見到開發商的債務水平將較低，現金流較穩定且業務模型更具可持續性。
至於更廣泛的影響，緩減系統性風險及維護社會穩定仍是政策的重中之重。整體而言，對受影響的金融同業及更廣泛的經濟而言，潛在的違約情景應為可控。
人行隨時準備介入
當局過去曾處理過眾多備受關注和複雜的金融事件，包括包商銀行的破產案和海航集團的重組案。在今次的事件中，受影響的銀行和信託貸款數量並非特別多，大部分貸款銀行（特別是國有銀行）的資本充足。中國人民銀行亦已對銀行業進行了年度全面壓力測試，包括在近期測試銀行面向開發商的特定風險敞口。
若恒大未能按時交樓，或供應鏈問題導致地方的失業人數增加，將引發進一步的影響。一旦出現上述情況，人行可能會介入並提供短期流動性，因中央政府曾明確表示將減緩系統性衝擊並維護社會穩定。
誠如金融市場上周表現所見，情況仍變化不定，且市場波動性持續高企。在目前的不確定環境中，由基本面和市場的角度來說，內地房地產開發商將在2021年的剩餘時間裏維持波動。因此，審慎信貸挑選和擇時投資將成為優勝表現的關鍵。
行業仍具長線機遇
對房地產業感興趣的投資者，應全方位審視房地產發展商的基本面，重點關注上述的中期影響。仍然偏好規模大、財務緩衝強，能駕馭不同市場周期的發展商。這類發展商在全國各地或經濟重地均擁有充足的土地儲備，並雄踞市場領導地位。此外，青睞於在岸和離岸市場擁有多元化融資渠道的房地產發展商，這對發展商的流動性狀況和長遠成功至關重要。
整體而言，投資者應視房地產業的潛在變革（例如去槓桿）為內地重大結構性改革中影響深遠的政策重點。過往房地產業透過舉債擴張以推動經濟增長，但當局目前期望房地產市場能提高可持續性和公平性。這對於尋求長線機遇的投資者來說屬利好消息。
人人做記者
爆料方法 :
爆料熱線：
(852) 3600 3600
傳 真：
(852) 3600 8800
SMS：
(852) 6500 6500
