今年賣地6次流標史上最多 收益減半
新盤去貨緩慢,加上地價下挫,發展商投地意欲直線插水,今年出現多達6次土地流標事故,為政府賣地歷年最多。
2023年土地市場全面崩圍,1月初即出現第一宗流標個案,該幅赤柱環角道豪宅地皮雖收到4份標書,惟全數未達底價而收回。好景不常,市區重建局觀塘市中心第4及5發展區商業項目,以及港鐵大嶼山小蠔灣物業發展第1期,亦於2月相繼流標,即今年短短首兩個月,政府官地與一鐵一局都有項目未能批出。
直至今年8月,發展限制較多的荃灣油柑頭港人首次置業項目,只有一家財團入標競投,最終亦一如市場所料流標收場,政府最後決定將地皮交由香港房屋協會發展。
啟德地賣53億 同區9年半低
規劃發展仍在起步階段的東涌東新市鎮擴展區亦出師不利,該區首幅推出的第106B區住宅地,於10月獲5組財團投標,但標書金額均未達底價,於11月宣告收回。其後在同月截標的港鐵東涌東站第1期項目,更在事隔10年再次出現「零標書」慘況,兩幅同區住宅地短時間內連環流標。
另一邊廂,政府近年調節公私營房屋供應比例至七比三後,推地量已較往年放緩,加上有多幅推出土地未獲承接,拖累今年地價收益大縮水。單計政府官地,今年只批出5幅,在地價下跌情況下,地皮「含金量」亦大不如前,該批土地總成交價僅134.4億元,按年大瀉約53.2%,無論售出數量及收入,均為政府主動賣地以來的14年新低。
其中最高價的啟德第2A區2號及3號地盤,批出價亦只有53.5億元,而跌市前地皮估值曾高逾120億元,反映地價已明顯下挫。事實上,該地每方呎樓面成交地價約5,392元,是啟德發展區約9年半低位。
至於另一幅價值較高的地皮,亦以大幅低於市場估值批出,該幅旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地以47.29億元成交,樓面呎價約3,103元,較市場預期下限還要低逾16%。
綑綁式條款多 嚇怕發展商
高力香港研究部主管李婉茵指出,今年不同土地流標有着不同的原因,如部分地區欠缺基建及商業民生配套,或出售章程設有太多綑綁式條款,故建議政府未來推地應審視相關問題。而今年住宅市道表現一般,樓市減辣後亦未見太大起色,加上高息環境,削弱發展商投標意欲,隨着地價下跌及多幅地皮流標,對政府賣地收益帶來影響。
她預期,短期內樓市下行趨勢仍會持續,惟息口接近見頂,發展商將逐步回復信心,明年情況或會好轉。而發展較成熟的市區住宅項目會較容易批出,但考慮到寫字樓供應及空置率高企,貴重商業地不用急於推出市場。
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