拆細地皮諗縮數 不如撤辣振市道

正因為去年流標為史上最多，港府今個季度不敢貿然再推售商住地皮，以免再次流標，為十多年來首次。賣地收入差強人意，庫房隨之告急，目前財赤超過1千6百億元，儲備則只有6千多億元，堪稱內外交困。港府向來極倚賴賣地收入，如今連發展商也拒絕「畀面」，益發令人對本港前景感到憂慮。面對空前困境，局長想出「絕世好橋」，認為過去經驗顯示，市道欠佳時，發展商對較小型的地皮興趣較大，正考慮在賣地表中將部分大面積地皮拆細出售；而在新發展區，例如東涌以至古洞北、粉嶺北等地皮，亦可更清晰細緻講述政府基建等資料，讓發展商更有預算。

身為推銷員，清晰講述地皮一帶基建配套，當然是好事，但將大地皮拆細出售是否正途，不由人不疑問。試想想，一幅本來可發展為大型商場和屋苑的地皮，「逐忽」切割出售，隨時只能零敲碎打式興建單幢樓或小型屋苑，地皮價格固然降低，發展潛力亦肯定不大，頂多只能吸引中小型發展商入標，大型發展商依然興趣缺缺，對幫補庫房收入亦非常有限。

事實上，目前本港地產市道面對的最大問題，是買家信心不足，樓市愈下跌愈不敢入市，發展商自然也不願投資，形成惡性循環。正如有測量師行指出，去年10月《施政報告》宣布減辣，並未能為地產市場注入足夠活力，二手樓價持續下跌，一手市場亦不見踴躍。減辣後的兩周內，主要新盤的首日售出率只達到24.6%，而在第三季推出的主要新盤，首日售出率也只有73.9%。若銷情未見顯著改善，發展商的投地意欲只會進一步降低。可見地皮流標不關地皮大小的事，而是整個市道實在一池死水。

明乎此，港府如果真的想挽回發展商的信心，便應該從根本入手。一方面，不應罔顧市場情況，訂下過高及不切實際的賣地底價，並應放寬賣地條款，增加發展商自由度；另一方面，必須全面撤辣，讓住宅買賣全面回歸自由市場，撤銷所有人為干預。辣招在過去無法壓抑樓價，到了現在經濟逆轉，更令樓市尋底。既然炒風已然絕迹，死抱過時政策根本沒有意義。

說到底，水至清則無魚。以前港人靠炒股炒樓累積財富，儘管因此推高樓價和通脹，但無可否認，炒風的確造就香港一片榮景。當然，解決基層上樓是重中之重，炒風不宜長，但適度鬆綁，令樓市明朗化，總比治標不治本的拆細地皮出售好得多。港府早在去年就應該為樓市撤辣，現在還不撥亂反正，再拖下去恐怕欲救無從。