「摩」笛咒港樓半年再冧5%

下調多隻地產股評級目標價最多削28%

香港政府今年一方面為樓市撤辣，另方面則催谷投資者和專才移民來港等，外加銀行減息，利好樓市的因素可謂盡出，惜仍未挽回市場信心。原本在今年9月看好來年樓價會升5%的摩根士丹利最新突然「轉軚」，估未來6個月樓價將跌5%，下半年將會回升5%，令明年全年樓價將大致持平。在這背景下，該行下調多隻地產股投資評級，狠削目標價最多28%。

發展商清庫存需時9個月

9月至今金融市場最大的轉變，減息步伐減慢必然是其中之一。大摩更不諱言，內地通縮及本地消費意欲薄弱等，都難以看好樓市。在供應方面，該行指今年第三季新盤庫存就達到2.2萬伙，創2003年以來最高水平，反映自新冠疫情以來，新盤銷售一直低迷，發展商為了去貨，只得減價，部分售價更較二手樓有一成折讓，給整體樓市帶來壓力。

該行料樓市庫存大約需要9個月的時間才能恢復到與2021年類似的健康水平，明年上半年或會出現發展商「散貨價」推盤，認為屆時樓市將見底。

談到利率，該行估美國聯儲局將減息一厘，聯邦基金利率在明年上半年將降至3.625厘。反映在香港按揭利率之上，有效按揭利率將由目前的3.625厘，降至明年底的3.25厘。以現時租金回報率約3.5厘計算，明年借按揭買樓出租，將可見正回報，刺激買樓投資的需求回升。

減息亦利好供樓負擔能力，如明年按揭利率降至約3.3厘，大摩料供樓負擔比率將由目前的逾50%，明顯回落至44%的較健康水平。

料零售寫字樓租金跌半成

住宅物業市道疲弱，商業樓市亦不見得好，其中商場和商舖受窘於零售市道不振。大摩估來年本地零售銷貨值會較今年跌5%。除了因為訪港內地旅客消費降級之外，也因本地人到境外消費的趨勢持續，後者或由人民幣貶值的勢頭帶動。另外，明年新落成商場將增加樓面達8%，亦令業主之間需要減租競爭，料明年零售租金下跌5%。

寫字樓市道更是重災區，2025至2026年將有530萬方呎寫字樓樓面落成供應，為今年10月錄得的13%空置率再添壓力，且現時看不到需求上升，該行料來年寫字樓租金將再跌5%。

事實上，大摩並非唱談明年樓市的第一人，摩根大通本月初便料明年上半年住宅樓價將跌3至5%，這是因為計入稅項和管理費等買樓額外開支，住宅「供平過租」的現象需要更長的時間才出現。仲量聯行日前亦展望樓價明年跌5%，負資產個案料達10萬宗。不過，另一測量師行萊坊則料明年普通住宅樓價升5%，主要由息口回落，以及租金進一步上升所帶動。

建議減持九倉置業及希慎

在選股上，大摩首選有能力維持高股息回報率的股票，分別有新鴻基地產(00016)、信和置業(00083)、領展房產基金(00823)等，俱予這些股票「增持」投資評級，目標股價分別為92元、9元、41元，該3股昨日收挫0.14至1.62%不等。

該行又下調九龍倉置業(01997)、希慎興業(00014)投資評級至「減持」，削目標價28.57%和7.14%，原因是這些收租股的續租租金有收縮壓力，令公司有減派息風險；又削新世界發展(00017)目標價27.78%至6.5元，主因公司的高負債在利率「更高更持久」之下顯得不利。上述3股昨日俱跌逾4%。