商廈價格租金續封王損競爭力

香港不單止住宅樓價貴絕主要城市，連寫字樓也如是，削弱了競爭力。根據日本不動產研究所發布的「國際房地產價格指數」，以東京丸之內、大手町地區的頂級辦公室的作為基準（100點）編製指數，與全球14個主要城市的中央商務區（CBD）頂級辦公室作比較，顯示香港以202點稱冠，比第二位的東京高逾一倍。

緊隨其後是台北（70.4）、倫敦（63.5）、北京（56.7）、上海（53.7）、新加坡（53.2）等。就算是擁有全球市值最高股票交易所的紐約，也只以41.5在15個城市之中排第9。

有分析員指出，香港CBD面積不大，樓價難免高企。另外，該區的超甲級寫字樓俱由大型地產商所持有，多作為長遠收租之用，很少出現全幢出售的個案。對上一次要數到2017年，長實集團(01113)以402億元高價出售其名下的中環中心七成半業權，價格之高震撼全城。由於缺乏類似成交個案，致令港超甲級寫字樓參考價懸在高位。

相關寫字樓租金指數方面，香港仍然是最貴。日本不動產研究所同樣以日本核心區頂級辦公室的作基準（100點），香港以229.6遙遙領先，其後比東京貴的分別有倫敦（153）、紐約（122.4）、北京（101.3），上海、悉尼、新加坡俱以近90緊隨在後。

不過，換個角度以租金變動看，首爾比半年前（截至今年4月）的調查上漲2.6%，在15個城市之中居首。其次是悉尼，上漲1.2%。新加坡和胡志明市各升0.6%。

該研究所解釋，首爾受建築費上漲的影響，辦公室供應延遲，導致租金上漲。胡志明市則因跨國公司能租用的辦公室較少而推升租金。

至於租金下跌得最多的，分別是上海（跌2.3%）、北京（跌1.4%），香港（跌1.3%）。這是由於大中華區受經濟放緩影響，令辦公室需求減弱。也因為地緣政治風險，使到在香港上市的內地企業減少所致。該研究所的不動產經濟學家吉野薰指出，大中華區可能會因經濟放緩而繼續保持調整態勢。

兩新超甲廈租用率低

事實上，香港新近推出市場的兩幢超甲級寫字樓The Henderson和長江集團中心二期，均被指租用率在約五成以下，顯示需求非常疲弱。

分析員指，若業主要維持這些寫字樓的超豪形象，相信短期內都難以減租換取租用率上升。更重要的是，如果租金和價格維持高位，但未能為租戶帶來生意，長遠只會削弱香港的競爭力。