希慎恐年蝕9億地產股挫

高盛傳退租旗下寫字樓投資物業減值28億

兔年最後一天，地產股再度失威。先有美資投行高盛被指退租銅鑼灣利園三期寫字樓，其業主即「銅鑼灣大地主」希慎興業(00014)隨即發盈警，預告去年恐錄約9億元股東應佔虧損，主因投資物業公平值虧損約28億元，而它主要來自發展中的寫字樓物業組合下半年的估值有所變動，為繼太古地產(01972)後，第二個因發展中香港寫字樓減值而發盈警的大地主。

本報向希慎查詢上述退租的事宜，惟至截稿前未獲回覆。消息指，高盛本次退租利園三期的一個樓層，2018年時該行承租了該大廈的5層，主要作為後勤人員辦公室。高盛未有對相關消息置評。

有中資投行分析員對本報指出，上市公司投資物業公平值由測量師行每年作估算，涉及當期利率，以及物業本身和同區相似物業的租金、成交個案等一籃子因素考慮。在計算上常以資本化率（Cap Rate）來衡量物業的回報能力和風險程度。其中近年利率上升，削弱租客的付租能力和物業的租值，這種由租值下跌和物業價值下跌造成的資本率擴張，被視為投資物業的風險上升。

分析：更應關注核心盈利

不過，該分析員補充，對一般投資者而言，單一年投資物業公平值虧損的參考價值不大，反而應該看撇除該項目變化後的核心盈利。另外，亦應關注投資公平值虧損有否每年惡化，如有的話，或反映樓市以外的其他因素，例如管理。回看希慎2022年列帳虧損11.57億元、投資物業公平值虧損32.13億元，換言之去年分別收窄約22%和約12%。

地產股昨日普遍下跌，恒隆地產(00101)挫4.03%、鷹君(00041)挫3.62%；九龍倉置業(01997)、嘉里建設(00683)、新世界發展(00017)均挫逾2%。信和置業(00083)、太地和希慎則跌不足1%。

恒地信置業績或較佳

地產股業績期臨近，富瑞認為，恒地和信置的業績韌力較佳，前者有較多物業銷售收益入帳，後者則現金收息較多。可是由於竣工量不足，新鴻基地產(00016)去年下半年成績或較弱，惟多個項目售出比例高，入帳只是時間問題，現階段看派息比率政策下調後，中期息降至何處，預料1.15元。

該行維持新地、恒地的「買入」投資評級，目標價分別降至86元及25元，並維持信置為「買入」，目標價微升至9.6元。不過，由於利率上升和出售新創建(00659)令持續盈利有壓力，予新世界「沽售」評級，目標價削18.18%至9元，該股昨日收挫2.59%至9.39元。

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