昔日東方專家樓評：做保費融資或窒礙物業轉按
在2022年美國加息周期開始前，於本港銀行存款可收利息不多，不少人為了賺取更高回報，保費融資（Premium Financing）一度極為盛行。不過，由於保費融資也是一種槓桿投資，原理與買樓做按揭相似，例如買入600萬元的保單，可把這份保單抵押給銀行，只付約100萬元的「首期」，餘下500萬元由銀行出資，於加息周期下，供款壓力也會上升。
須留意或用盡貸款額度
近日得知有客戶由於早年做了幾份保單融資，連番加息之下，抵擋不了供款壓力，同時由於近日入息也減少了，於是他想透過物業轉按，套現一點資金作周轉之用，可是他向多家銀行查詢，也指他已經用盡貸款額度，不能接受其物業轉按套現申請。然而，客戶未還按揭貸款不到300萬元，而其每月收入有逾6萬元，表面看不可能已用盡貸款額度，問題出在哪裏？
經了解後，得知客戶於兩年多前做了500萬元10年期的保費融資，當時封頂息率為最優惠利率（P）減2.85厘，即實際還款息率為3.275厘，客戶每月供息不供本，單計保單融資的每月還款約為1.36萬元。而客戶擁有的物業，最新市值約850萬元，以其尚欠270萬元貸款計，理應尚有套現空間。
個別銀行會當透支計算
可是按過往經驗，部分銀行對於保單融資貸款，會當作「透支」（OD line）去計算，即是會假設客戶每月同時還本金及利息去計算還款能力，這樣的話在銀行眼中，客戶每月保單融資連同按揭貸款的供款要逾6.4萬元，已經與客戶每月收入相近，這樣銀行當然會認為客戶已經沒有多餘貸款能力。
因此最後這客戶要請女兒做其按揭借款人，客戶只是業主身份，銀行不計算其負債，才可成功以按揭套現150萬元作資金周轉之用。
早年不同銀行批出的保單融資的條款及息率皆有差異，有銀行會當作私人貸款，亦有銀行當作「透支」或循環貸款計算，有部分會註入信貸報告中，可能會影響到按揭申請及審批。同時，早年有部分銀行批出的保單融資是以銀行資金成本（COF）去計算息率，更有部分沒有封頂利率。因此在步入加息周期下，貸款利息大增而令到未能賺息差之餘，可能短線出現虧損的情況。
正如上述客戶的情況，由於他的保單融資金額大，而且註入信貸報告中，令其轉按時難度大。建議如有意置業的人士，在做保單融資前先找按揭代理或銀行做好評估及分析風險，可大大減少事後才發現失預算的機會。
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