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專家樓評:租樓或供樓勿只計帳面數

近年購入的單位,基本上以租平過供較多。 近年購入的單位,基本上以租平過供較多。
近年購入的單位,基本上以租平過供較多。
加息周期下,樓市交投放慢,樓價回調。與此同時,暑期租務旺季之下,租金上升,令近日市場再次討論現時算是租平過供還是供平過租?到底應如何計算?在考慮買樓還是租樓之間,要考量甚麼因素?
以近年來說,租平過供的情況極為普遍,主因是過去10多年,低息環境帶動樓市交投持續暢旺,由2008年初至今,樓價升幅逾1.3倍,大幅跑贏租金升幅,同期租金僅升約48%,故近年購入的單位,基本上以租平過供較多。特別是部分樓齡較新的半新盤,租盤量較多令租金受壓,有可能出現租金支出較供樓利息開支更少,這情況對於做了高成數按揭的買家來說會更明顯。
置業須計入雜費開支
不過,近月多個屋苑都出現劈價成交,會否扭轉到租平過供的情況?以近日沙田偉華中心308方呎的兩房戶劈價成交為例,成交價402萬元,以做70%按揭,年期30年,實際按息3.625厘計算,月供約12,833元,而屋苑現時同呎數的單位租金約為14,000元。
雖然以帳面數去看,是供平過租,但更精確的計算,是要同時計及買入單位的其他開支,例如印花稅支出,以及一些恒常開支,如差餉、地租(部分物業毋須地租)及管理費等。同時,首期資金、按揭成數、按揭年期,以及按揭息率這幾項因素亦會影響到計算結果。
盤源較多易壓低租金
另外,部分樓齡較新的屋苑,樓價較高,而同時投資者比例較多、租盤量較充裕的話,租平過供情況仍然較多。例如屯門有大型半新盤陸續入伙,由於有較多租盤同時於市場放出,令租金受壓,目前約300方呎的一房單位近日月租約1.15萬元,單位購入價約450萬元,以30年期,70%按揭,息率3.625厘計,每月供款約1.45萬元,未計管理費等開支,已經明顯是租平過供。
其實選擇買樓還是租樓,不應單單是月供和月租金額的比較,因為租金是單純的支出,買樓的話,每月供樓金額包含本金和利息,例如上述例子中的屯門區入伙盤,雖然於70%按揭之下,目前月供支出多於同類單位的租金支出,但如單計每月供款中利息開支約為9,500元的話,租金支出會較供樓利息支出多約2,000元。當然,買樓除了月供金額外,每月還有管理費等開支,要計及這些支出才能得出最準確的答案。
同時,選擇租樓還是買樓,亦要考慮首期資金預算、還款及持貨能力、對後市的看法、家庭計劃(例如未來家庭成員的增減,會否需要換更大單位等),以及是否要預留較多流動資金等因素而定。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
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