產經

專家樓評:減從價印花稅催旺工商舖市

政府新一份財政預算案公布調整物業從價印花稅(第二標準稅率)稅階,當中以中小型住宅單位的首置買家為主要受惠人士。
除了上車用家,作價低於1,000萬元並以從價印花稅(第二標準稅率)繳付稅項的所有人士亦因此受惠,包括中低價工商舖物業、車位及近親轉讓或夫婦除名俗稱甩名轉讓。
惠及千萬元以下物業
由於政府已撤銷非住宅物業雙倍印花稅,入市工商舖及車位的印花稅開支大幅降低,與住宅首置印花稅率相同,加上非住宅物業不受限於額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD),在現時樓市氣氛向好下,市場預期有關措施可推動買家入市或投資中細價工商舖單位及車位。
調整後,享有100元超低印花稅率的物業價格,由不超過200萬元擴至300萬元,200萬元以上至300萬元單位的印花稅減幅最大,300萬元或以下單位的首置住宅及非住宅印花稅由調整前之4.5萬元(1.5%)減少99.8%至100元。而1,000萬元以下單位的有關印花稅率亦受惠調低,例如600萬元物業印花稅由3%降至2.25%,支出減少4.5萬元,900萬元物業首置印花稅由3.75%降至3%,支出減少6.75萬元。
事實上,基於非住宅物業具有稅制優勢,早年已有不少住宅物業投資者嘗試轉投工商舖市場尋寶。隨着本港全面通關及取消防疫措施,工商舖市道已見回暖,加上印花稅降低,千萬元以下之新型工貿大廈及工作室率先受到市場關注。
車位投資選擇亦增多
近年銀行提供的工商舖按揭息率與住宅拉近,現時工商舖按息處於3厘多水平,個別銀行之最優惠利率按揭(P按)低至P減2.45厘,實際息率3.425厘。若選銀行同業拆息按揭(H按),由於H按大致上已觸及以P按為基準之封頂息率,實際息率主要介乎3.525至3.725厘。
不過,有別於住宅按揭,銀行大多不會為工商舖按揭提供現金回贈及按揭存款相連戶口,僅個別銀行可提供現金回贈高達貸款額0.5%及兼享高存息戶口,買家可按自身需要與銀行批出之按息、優惠、按揭金額、罰息期等條款一併衡量。
另一個受惠於印花稅調低的類別是車位,事實上,近月市場氣氛轉好亦早已帶動入場門檻較低的車位買賣上升,今年2月車位買賣註冊宗數增加31%,數字並未反映印花稅調整後之情況。車位市場亦直接受惠於印花稅調整,市場上逾九成車位屬於300萬元以下,投資車位近乎沒有印花稅成本,大部分只需定額100元,現時享有超低印花稅的車位選擇亦增多了,由200萬元以下擴至300萬元以下,預期對車位交投有推動作用。
中原按揭董事總經理 王美鳳
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