專家樓評：放寬按保有助疏通換樓鏈

今次改動，最特別的是不再像過去般一刀切把樓價1,000萬元以上物業的按揭成數驟降至50%，而是把按保計劃適用範圍大幅擴大，1,200萬元以上至1,920萬元物業，最高按揭成數為50至80%，貸款上限960萬元。

換言之，在這安排下，按揭成數是隨樓價增加而逐級減少，例如1,300萬元物業，最高按揭成數有近74%，而1,600萬元物業，最高按揭成數為60%。以上措施皆是周三即時生效，順帶一提，是以按揭證券公司收到按揭申請日期起計算，與簽署臨時買賣合約日期無關。

這次是政府繼2019年10月後，再放寬高成數按揭的樓價上限，相信措施可有利樓市健康發展，特別對推動換樓鏈有利。

事實上，過去1,000萬元為樓市的分水嶺，1,000萬元以上物業按揭成數由80%，急降至50%，令想換大單位的用家卻步。現在按保擴大至1,920萬元物業，有助減輕換樓用家的首期負擔，疏通整條換樓鏈，更多中小型單位釋出市場，或有助樓市更健康發展。

同時，新措施或可協助原本要用發展商一按較「貴息」的買家，回到低息銀行按揭的懷抱，亦對新盤市場有利。至於措施會否增加銀行信貸風險呢？相信不會，由於按揭保險計劃一向設有特定條件，包括物業要自住用途，對入息要求證明上較一般銀行按揭更嚴謹。

到底在新計劃下，要借盡最高960萬元貸款的話，每月入息要多少呢？假設供款30年，息率為鎖息上限2.5厘，連同加借按揭保費，每月供款要約3.9萬元，而加息3厘壓力測試下，每月入息要約9.3萬元。如果仍不清楚如何計算，及非固定入息非首置人士又如何安排？建議入市前先找專業人士作預先評估便更安心。