港樓價大跌仍貴絕全球

住宅租金回報遜星洲外資恐唔吼

香港樓價雖從高位跌逾兩成，但仍然是全球最貴樓價城市！無獨有偶，總部在北歐的房地產數據分析網站Global Property Guide（GPG），以及日本不動產研究所，他們的最新報告都不約而同有上述結論，並且同時指出，本港樓價跌勢未止。

高位挫23% 撤辣效用微

根據香港差餉物業估價署樓價指數，從2021年9月的高位的398.1點，跌至今年5月的305.9點，若以幅度計跌逾23%，為2月底政府為樓市撤辣後，樓價指數升兩個月之後又再下沉，顯然向上動力缺乏。

日本不動產研究所則以東京、上海、新加坡、首爾、悉尼、紐約、倫敦等15個國際城市的高級住宅作比較。同時，以東京都港區高級住宅樓價作為指數基準（即100點），香港的高級住宅指數冠絕上述大城市達268.2點，比第二位的倫敦還要高63.7點。上海、台北同列第三，其後是紐約、新加坡、北京等。

該指數統計去年10月至今年4月的樓價變化，指出東京和大阪均按年升1.5%，為15個城市之中最高。新加坡價格上漲速度亦較快，但去年4月推出的樓價管制措施，窒礙外國人對高級住宅的需求。至於香港，儘管在今年2月撤辣，該研究所認為可提振來自內地的需求，但尚未導致樓價逆轉。

回看GPG對全球61個城市（不包括內地和美國城市）的統計，在截至今年3月，香港樓價中位數以每方米18,845美元排首位，折合每方呎13,655港元。新加坡以每方米17,610美元緊隨在後，即折合每方呎12,760港元。

排第3至10位的城市分別為蘇黎世、特拉維夫、盧森堡、加拿大城市、倫敦、巴黎、奧斯陸，以及維也納。可以看到10大之中，以歐洲佔6個最多，亞洲佔兩個，中東和美洲各佔一席。其他香港人熟悉的亞洲城市如台北、東京、曼谷分別位列14、22和30。

GPG報告坦言，造成香港樓價高昂原因包括過去幾十年的房地產盛況，政府控制的土地供應持續地少；香港貨幣與美元掛鈎，也使借貸成本過去多年保持在歷史低位附近，刺激房地產需求增加。

上車須不吃不喝逾16年

報告亦提到，雖然香港的租金收益率逐漸上升到約兩至三厘，但以國際標準衡量仍然極低，低於新加坡全國平均的4.78厘。以報告內的一句話，可以看出香港樓價雖貴，但買樓投資跑輸新加坡的原因：「因為新加坡是一個避風港，是一個流動性高的市場，亞洲的每個人都了解並信任其機構式運作」。香港現時是否資金避風港，能否獲國際了解和信任？看來仍有待時間觀察。

至於國際調查機構Demographia發表2024年度國際住宅負擔能力報告指，香港連續14年成為全球樓價最難負擔城市首位。不過，由於去年樓價持續向下，負擔比率由18.8倍，下跌至16.7倍，代表一個家庭須不吃不喝16.7年才能上車。