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發展商求變 或趨私有化

發展商或須增加向政府捐農地以表支持。 發展商或須增加向政府捐農地以表支持。
發展商或須增加向政府捐農地以表支持。
捐農地表支持 不排除成本價出售土儲
在港上市的本地地產股昨日爆發股災,個別跌幅更超過一成,可謂「血流成河」!即使股民持有的地產股坐享7厘股息,單日跌幅也足以令投資收息唔夠蝕價,真正「一殼眼淚」!統計顯示,4大地產股昨日市值合共蒸發近800億元;按估值排行,目前10大藍籌股市值榜中,已不見本地地產股的蹤影!有分析指,業界未來可能加速私有化。
是次地產股股災主要受上周五一則外媒消息所累。報道指中央早前會見香港主要地產商,要求他們發揮影響力,合作解決香港住宅供應短缺問題,化解因樓價高企構成的潛在社會不穩;又指香港樓市「遊戲規則已經改變」,中央不會容許「壟斷行為」。市場解讀為發展商將要配合中央的房策售樓,囤地、囤樓推高樓價等的手法已成過去,最壞情況,甚至要將農地儲備「上繳中央」。
投資銀行摩根大通發表的研究報告指出,增加供應是解決房屋問題的基礎,而未來房屋供應將以公屋為主。為了使政府控制未來住宅供應的可負擔水平,料香港政府將維持7:3的公共及私人房屋之土地供應分配比例。
該行認為,中央已要求發展商對解決香港的房屋供應問題作出積極貢獻,發展商極有可能要增加向政府捐地以表支持。該行就此為地產股進行兩個壓力測試場景假設,包括假設發展商需捐贈農地或政府100%收取他們的農業用地,以及假設開發商將被要求以成本價,出售其所有未來的住宅土地儲備,及其住宅開發業務的貼現現金流價值為零。如是者,將大幅削減發展商的資產值,其中農地大戶恒基地產(00012)的股價面臨36.9%的下行風險;新鴻基地產(00016)及信和置業(00083)股價或下行20.4%;長實集團(01113)及新世界發展(00017)股價亦分別面臨7%及9.3%的下行風險。
港聯匯制度不可動搖 靠增土地解決
當中,假設其所有住宅開發的價值為零,多隻主要地產股的資產淨值將折讓14至40%。在這情況下,長實及新世界發展的下行風險最小,原因是兩者在香港的住宅風險敞口,分別只有16%和14%。
該行強調,上述假設是極端情況,因為地政總署已公布農業用地最新收購價,收回農地很可能令發展商錄得現金流入。另一方面,儘管住宅開發項目的正面價值將大幅減少,但在不可能發生的價格控制情況下,該行認為政府將允許發展商獲得合理的利潤水平,地產開發收益不太可能為零,而且發展商有機會獲得新的收入來源,如來自商業的新租金收入。
若住宅未來的發展將受到高度審查,變成一個萎縮的市場,地產商可以選擇放棄這項業務,因為一般只佔其資產淨值14至24%。然而,香港的地產發展商主要特點是普遍資本過剩,但該行相信開發收益下降而導致的每股盈利下跌,可以透過股份回購所抵銷,當中料長實集團和信和置業,最有能力抵銷開發收益下降的影響。
由於發展商開始減少它們對香港住宅發展業務的依賴,摩通預計未來將會發生數個關鍵變化。第一是資本減少,資本過剩是發展商的一個特徵,該行相信未來的房地產開發很可能走機會主義,鑑於利潤率下降的趨勢和長期增加的公共房屋供應限制樓價,發展商沒有必要在資產負債表上持有過多的土地儲備,長實集團和太古地產(01972)多年來一直在實踐資本減少的經營策略。
其次專注在中國商業地產市場,預計地產商會增加資本配置到中國商業地產,主要是在混合使用項目。其中嘉里建設(00683)和恒隆地產(00101)超過50%以上的業務在中國,預計新地和太古地產正朝着這方向發展。
第三,未來將愈來愈多使用房地產投資信託基金(REIT)結構,即從混合開發或租賃模式來看。該行認為,香港發展商最終將成為純粹的商業業主,大股東很可能會尋找更有效的方式,來提高他們的投資回報。在這個轉變過程中,私有化可能會加速發生。
摩通又指,本港住宅樓價自2009年初至今已累升228%,對比同期香港貨幣基礎增加313%,鑑於香港聯繫匯率制度下,資本流入主要反映在資產價格上漲之上。為緩解香港樓價難以負擔問題,該行指出,理論上有4種可能的方法和角度來解決這個問題:第一項是聯匯制度,惟該行認為不可行,因本港實施的聯匯屬不可動搖;第二項是價格控制,該行料實行所產生的後果會壞於住宅問題本身,料在本港落實機會較低;第三和第四項分別是樓市需求和供應,該行認為港府增加土地供應是解決本港住屋問題,料政府會從農地轉換着手去處理相關問題。
另一大行摩根士丹利報告指,增加供應是遏抑樓價上升最有力工具,大摩續指,若港府將每年供應目標由35,000個大增至100,000個,樓價或在明年底前大跌20%,而3個增加供應的方案分別是農田轉換、填海和增加地積比。
大摩料低處未算低 行業估值受壓
大摩指出,發展商股份基本因素仍較商業地產股佳,惟監管風險明顯較高,偏好新地、嘉里建設和信置,多於恒地、長實和新世界發展。該行補充,本地地產股股價較資產淨值折讓,雖已處於1997年低位,但政府在供應上有重大公布,行業將遇上估值下調壓力。美銀證券表示,預期本港地產股陰霾可能持續。當中,長實大中華區以外的業務所佔比重較大,預料更能應對風險;而信置及恒地於大眾住宅市場投資較多,相對不利。本港地產股表現已部分反映相關負面因素,住宅及寫字樓市場轉趨穩定,惟市場仍擔憂零售租賃市場在租金增長方面或受到阻礙。
摩通表列地產股壓力測試下股價跌幅摩通表列地產股壓力測試下股價跌幅
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