產經

地產股兔年步步高陞

卓百德估計,本港樓價可望在上半年見底。 卓百德估計,本港樓價可望在上半年見底。
卓百德估計,本港樓價可望在上半年見底。
卓百德:現價估值不貴 看好發展商零售收租股
樓市未動,股市先行。恒生地產分類指數從去年10月低位18,389點,回升至近期兩萬六、七樓上,升幅約五成。星級分析員卓百德(Peter Churchouse)接受本報專訪時更豪言,踏入兔年,本地地產股未升完,至少要升至股價較資產淨值(NAV)折讓收窄至35%才叫合理,即現價較之仍有約一成半上升空間,這或預示今年地產股可止跌回升,惟幅度或僅幾個百分點。
他指出,地產股已從去年低位上升15至50%,當中例如新鴻基地產(00016)、新世界發展(00017)等升幅更達四、五成。「因為金融市場傾向預測樓市會反彈,當然以股市預測樓市未必全然準確,但如果估錯,很快會看到這些企業股價再一次回落」。可是,根據過去逾40年的數據,股市通常走前實體經濟6至9個月。
辦公室收租股或跑輸
而且,如果金融市場今次「估中」樓市,地產股的升幅不止於此,即現價仍然便宜。他解釋,地產股目前「仍低於NAV(資產淨值)、低於帳面值、低於股息回報率的長期平均值很多,故一輪急升之後,現價計估值仍然不貴,股價仍未進入泡沫範圍」。
以NAV為例,他指出,歷史上香港地產股股價平均較NAV折讓28至30%,目前該折讓率仍維持在50%左右。其中,收租股歷史股價較NAV折讓也達35%,換言之股價要回歸到30%折讓率,才算是合理的估值。
至於他選股排序,首先是發展商股,例如新地、長實集團(01113)、恒基地產(00012)、新世界發展等;其次是零售收租股,特別是高端零售。反觀辦公室收租股,可能會跑輸,原因是商廈樓面新供應不絕,今年和明年落成啟用的商廈,分別至少提供150萬方呎和2,200萬方呎樓面。加上疫情以來,已有20萬人離開香港,這些人很大部分以前都在辦公室工作,影響商廈租賃需求,相信核心商業區寫字樓仍維持12至14%空置率一段時間。
他看好零售收租股,尤其是高端商場收租股,因為日用品零售如餐飲、衣服等零售一直都靠本地需求支撐而沒有下跌,反觀高端零售在疫情期間大跌,2021年來港旅客更曾銳減逾95%,所以「顯著的反彈不會出現在超市或普通衣履店,而會在珠寶、手錶、時裝等」,而近期高端零售樓面的租賃情況亦回升。
至於大眾關心的住宅樓市,他認為,樓價自2021年中的高位,已反覆回落約兩成,在與內地通關效應下,港樓最壞情況或已過去。目前內地是少數不陷衰退,反而有不俗經濟增長的國家,「而且中國推動的政策都指在推動增長,今年仍然看到內地在加大流動性」,故預測香港可從內地寬鬆貨幣政策和保持增長中獲益。
他預測,今年香港利率或要跟隨美國加息一至1.25厘,但按揭利率並不會同步增長,原因是本地銀行的流動性相對充裕,創造了較好的條件。「在香港,有錢、能夠承受未來加幾次息負擔的樓宇買家,一般都可以取得按揭;可是在美國,有錢、能承受負擔的人通常都申請不到按揭貸款,因為美國的流動性乾涸」。
估樓價下半年U形回升
他估計,通關後本港住宅市場將會由1,500萬元或以上的高端豪宅成交所帶動,整體樓價可望在上半年見底,並在下半年有一個較慢的「U」形回升,而非「V」形急速反彈,原因是利率相對過往10多年高企,削弱了部分人的買樓能力。
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