許多亞洲大都會都有劏房的問題,一是貧窮和收入低因素,二是交通費用和時間成本高昂,但是與香港不同,它們均是邊緣地區條件惡劣的住房,房價特低,而香港的劏房卻是租金呎價高逾豪宅。很顯然,這是一個特殊的市場現象,主因是私房租金過高,大一點的單位低下階層支付不起,因此選擇微型單位,求總體租金不高,還可以應付,由此而使市場出現高價的微型單位,中下階層沒有選擇的餘地。這是由整體私房樓價與租金高企產生的扭曲市場現象。
要解決劏房問題,單只對劏房實行租務管制沒有多大作用。劏房以外的私房租金不受管制,依然高企,支付不了租金的中下階層還是要被迫居住劏房,且供求因素可讓業主把租金抬高。這個結構性情況不改,香港劏房不會消失。
特區政府只作劏房的租金管制,拒絕實行全面租務管制,一是措施效果有限;二是把租金房價的問題集中於劏房,把社會注意力轉移,實質維護租金和房價市場的供應方控制,難以對壟斷性的房地產市場帶來改變。
林鄭政府一直秉承政務官自回歸以來的施政原則──抑制市場上土地供應,抬高房價,使地產發展商可以有長期的暴利,也製造大量的小地主,成為高地價、高房價的既得利益者,作為房地產發展商的民意基礎、社會支持。於是進一步減少減緩公屋的建設,把現有公屋出售,減少公屋循環供應的數目,目的在使公屋不能抑制私房的樓價,把本不應置業的中低收入階層驅趕往要用二、三十年收入來購買的小型單位,讓房地產商有更大的市場,付不起房貸的便趕入劏房行列。這是一整套的策略,不是自由市場自由選擇的後果,其中政府是關鍵,這便是典型的政治騎劫經濟。
中央政府最初不理解,但把香港地產發展模式引入內地,也同樣產生出巨大的經濟、政治與社會問題,中央不得不要求房不炒只住。放在香港,抑制房地產暴利投機的力量和認識不足,只在黑暴之後,中央才有所轉變,卻阻力重重。中央開始關注香港房屋問題,可惜讓特區政府轉移到劏房問題,變成本末倒置,也解救不了香港日趨嚴重的社會政治問題。以劏房替代公屋建設,又中了地產發展商與政務官階層設下的陷阱。
研究所所長 陳文鴻