東方民調：綜合發展走出零碎式困局
【本報訊】不少舊區的城市規劃落後於社會發展需要，因而衍生各種環境問題，港府重建舊區缺乏長遠眼光及全盤策略，導致進展緩慢，成效不大，而過去零碎式重建亦無助社區走出困局。舊區進行大規模綜合發展，可以大量增加房屋供應，美化社區，消除衞生及安全隱患，以及帶動區內經濟。有學者指，相較插針式的單幢樓，小區重建計劃更有助改善社區環境。
重建進度難追老化速度
舊區「三無大廈」林立，滿藏安全危機，更淪為播疫溫床。現時本港樓齡達50年或以上的樓宇，以每年600幢的速度增長，2046年將增至近3萬幢，約佔全港樓宇數目一半。而市建局平均每年重建樓宇不足100幢，重建進度追不上舊樓老化速度。這些舊樓一般樓高8至10層，剩餘地積比率少且零散分布，重建利潤低，令重建時間表落實無期。
麗港城式規劃 完善配套
要重建整個社區，收購土地已是阻力重重，因賠償金額過低，以至有項目收購多年仍未清場。土瓜灣舊區重建關注組召集人林博稱，市建局的收購程序繁複，出價至成功收購動輒半年，屆時呎價勢再升，直斥市建局的賠償標準於20年前訂立，港府須檢討。
不少舊區雜亂無章，需待重建，過去重建舊區進展緩慢，原因是當局欠全盤策略。如2018年施政報告提出以一幅啟德用地興建安置屋邨，以重建土瓜灣兩個舊邨的計劃，被轟僅屬零碎式重建，無助改善整個土瓜灣區的面貌。
本報曾獻「打造理想社區」藍圖，包括建議發展「麗港城式規劃」，以提供完善社區配套，居民不用走出社區，亦能自給自足；放寬住宅樓宇的高度限制和彈性調撥地積比，讓房屋可作高空發展，增加房屋供應及經濟效益，並以紅利誘發展商重建舊區等。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指，以往插針式的小型重建項目，由於缺乏整體規劃，未能與周邊環境配合，如舊樓亂駁渠問題，未能得到全面改善，無助於解決鼠患、蚊患等衞生問題。小區發展則可透過整體規劃將街道打通，釋放地面作地舖和休憩用途，開拓地下空間作停車場、商舖等。港府可在發展項目的地契上劃出部分樓面面積作社福設施，包括安老院舍、學校等。