香港新市鎮是上世紀七十年代產物，因為偏離市區，當年有個前衞的形容，叫衞星城市，如早期的荃灣、沙田等；滄海桑田，現在地產商賣樓盤廣告，居然把這些地區稱作市中心。上一個新市鎮的建設要數到東涌，規劃上顯然隨着新機場而來，算起來也有十多年。
新市鎮的發展模式，前提是先規劃，再收地，化零為整，過去不乏成功例子。先規劃自然易於掌控，發展也較整體，人口、社區設施等分布較合理，配套如運輸、甚至區內就業等，政府也心裏有數。
可十幾年下來，政府官僚思維停滯不前，只管倣效舊時政策，完全忽略公民意識已飛快發展，環保團體、囤地地產商、原居民地主、非原居民村民各有訴求，政府要如從前般大規模收地談何容易。幾年前為建高鐵，菜園村已如是，如今用同樣模式來搞大東北，說是新市鎮，但規劃內容統統是舊思維；不過把住屋需求發展，將各個持份者置於對立面，造成爭拗。東北發展居然累及高爾夫球場，正是現屆政府慣常把此利益凌駕彼利益的手段、以民制民的結果，民間本無矛盾，但政府刻意分化社會。
現屆政府上台前，經常強調香港不是沒有土地，扮有政策，以為可以輕易大興土木；事實是幾乎每幅土地都有原來用途，或已有規劃，不是土地在曬太陽，而是政府的思維閒置太久。新市鎮模式已是幾十年前的思維，先規劃後發展，不如按發展情況來規劃；要不然光是收地，應付各方的司法往來，就算負責的官員「身無屎」，也不知要等到何年何月。