港鐵去年盈利達到一百二十億元，當中很大部分來自地產物業銷售的獲利。港鐵一方面提供鐵路運輸的公共服務，另一方面又參與物業市場，有人說，港鐵是集公營機構與牟利機構於一身的「怪胎」。
這個「怪胎」身份要追溯到當年港英政府發展地鐵的策略。據說，當年港英政府不願意以真金白銀發展地鐵，便想出向地鐵公司送地，換取由其自籌建地鐵經費的「以地產換基建」安排。地鐵公司要向銀行大幅舉債，同時間以發展地產來償還債務，結果七、八十年代地產起飛，令地鐵公司不僅有力償還債務，更生了一筆大財。
另一個「以地產換基建」的典型例子是數碼港。一九九九年，政府期望以發展資訊科技來促進經濟，政府與企業合作，以豁免補地價和允許發展住宅物業作為交換條件，換取由企業出資發展數碼港，並由政府擁有數碼港的業權和管理權。但由於有關交易並沒有進行公開招標，導致發展數碼港由一家代理，以及數碼港早期要以地產來補貼發展虧損，結果引起了「官商勾結」的指控。
新近例子是「西九」。○三年，政府打算採取「以地產換基建」方式發展，但吸取了數碼港的教訓，政府這次採取公開招標形式發展西九，讓發展商以發展當區物業來彌補西九的建造經費。
「以地產換基建」的策略從地鐵時代開始做起，政府覺得行之有效，故一直採用。惟今天，社會思維開始成熟，「以地產換基建」不斷被詬病，這個策略是否有檢討的必要？