供不應求推高樓價

樓價上漲的最大原因不是信貸過多,而是供應不足和需求強勁,這個情況料會持續,使樓價崩圍的條件不多。目前而言,樓市最大風險是現時超低的按揭利率急升,但這個風險並不迫切,因為聯儲局自去年3月恢復購買按揭抵押證券以拖低按息以來,共買入近一萬億美元按證,目前尚未有停止購買的打算。

按息負資產比率仍低

按揭銀行家協會預期,30年平均按息將由今季的3.1厘升至明年底的3.5厘,明年底進一步升至4.2厘,相比之下,2006年平均按息為6.4厘。不僅如此,今年批出的按揭貸款中,只有約0.1%與浮動利率掛鈎,遠少過以往泡沫時期的約60%,故今天的業主較不受利率上升影響。

不過,據CoreLogic估計,去年底只有2.8%業主承做的按揭貸款是高於房屋價值,負資產比率遠低於2009年底時的26%,故市場不至過於脆弱。值得留意是,樓價上漲令業主財富增加,同時加重租屋者開支,勢加劇財富不均的情況,為社會動盪埋下禍根。