大行觀點：環球寫字樓市場前景釀分化

3因素左右居家辦公趨勢

目前，「新冠肺炎疫情」、「通勤」及「文化」這3項基本因素正在互相影響，導致市場出現變化。重點在於這3項因素在環球不同城市的情況都不盡相同，讓投資者面對的市況有微妙差異。

首先，各國至今已在抗擊疫情方面取得不同程度的成果。在疫情受控的城市，工作模式受干擾較小，居家辦公趨勢相對溫和。相反，在應對疫情未如理想的城市，居家辦公的趨勢則更明顯。須知一些城市的高樓大廈眾多，要在人煙密集的摩天大樓保持社交距離幾乎不可能。

居家辦公盛行並不只是疫情蔓延的緣故，通勤亦是當中的關鍵因素。雖然疫情或會是員工不願回到辦公室工作的原因，但亦有相當多人看重因毋須通勤而省下的寶貴時間和金錢。然而，在新加坡或香港等人口更密集的城市，幾乎所有人都居住在公寓裏。這不僅意味着人們的居住地點通常距離辦公室較近，同時亦代表着居家辦公因缺乏空間而相對不可行。完善的公共交通亦意味着通勤需時較短。

第三項因素是文化。對於倫敦等城市而言，疫情並不是誘發居家辦公趨勢的因素，但卻讓早已存在的轉變加快。現代辦公空間已不再受每名員工擁有一張辦公桌的設定所限，共享辦公空間不但有助僱主節省成本，同時亦可促進員工以靈活的方式工作。由於通勤需要耗費時間和金錢，加上對工作與生活間取得平衡的追求，現時已有不少上班族選擇每周居家工作一至兩天。

相比之下，辦公室工作的文化在許多地區仍盛行，特別是日本。受以往對付疫情的經驗和應對季節性流感的需要等因素影響，不少亞洲城市的人已習慣佩戴口罩等措施。在東京或香港等城市，佩戴口罩不會被視為不便因素。

香港及新加坡影響較細

在「新冠肺炎疫情」、「通勤」和「文化」這3項因素互相影響的情況下，寫字樓行業的走勢在世界各地展現出不同的景象。對一些城市而言，居家辦公的趨勢本已愈趨明顯，並很可能導致寫字樓需求下降。然而，即使不是所有員工都會天天在辦公室工作，僱主仍希望保留辦公場所。

從僱主角度來看，人與人之間一起在辦公室互動得出的構思很重要。員工亦需要與新同事建立聯繫和培訓初級員工。即使在虛擬工作期間完成這些事項並非不可能，但在面對面則更容易達成。長遠而言，若只能透過電郵或Zoom溝通，要維持現有的工作關係亦將變得更加困難。

受影響最大的可能是通勤時間較長及生活成本高昂的城市，倫敦和紐約便是典型例子。相比之下，居住面積較小及通勤耗時較短的城市，居家辦公趨勢將沒那麼明顯，像香港和新加坡。全新的混合工作模式對許多人而言已是常態，變革的風潮已推動房地產市場朝這個方向發展。

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