加國樓市熾熱 二手幸有冷靜期

調查機構Demographia的研究顯示，香港連續11年成為全球最難負擔房地產市場，去年樓價中位數相對家庭入息中位數比率為20.7倍，亦即不吃不喝20.7年才能置業。值得留意的是，溫哥華與多倫多分別佔全球第二和第五位，各要不吃不喝儲蓄13年和9.9年才足夠買樓，置業難度高於英國倫敦和美國紐約。

加國樓市迅速克服疫情衝擊。根據加拿大房地產協會（CREA）資料，當地去年房屋銷售量創新高，全年有逾55萬間房屋易手，按年增長12.6%。此外，去年加國平均樓價按年上升17.1%，並由大多倫多和大溫哥華這兩個交投最活躍地區帶動。今年以來樓市升勢未止，4月樓價指數按月升2.4%，按年更大升23.1%，為自2005年有紀錄以來最大的按年升幅。

多倫多現時房地產交投熾熱。	加國市民於疫情期間減少外出用餐，令存款大升，累積大量購買力。	加拿大發展商近年傾向興建較細小的單位。

疫情阻消費 累積購買力

分析指，樓市向上除因物業按揭利率處歷史低位水平外，亦因人們在疫情期間大幅減少旅遊和外出用餐等非必要開支，令存款數字大幅上升，累積了購買力，樓價升勢未盡。

再者，支持加國樓市的除了當地人，還包括海外資金。加拿大金融交易和報告分析中心數據顯示，去年有436億加元（約2,803億港元）經電子轉帳方式由香港銀行體系轉移至加拿大銀行體系，創2012年有紀錄以來新高。市場相信不少流入加拿大的資金會進入地產市場，尤其在多倫多和溫哥華兩大城市置業自用。

在香港金融界工作近30年的外匯專家李焜明（Joseph），在2017年夏天回流多倫多居住，過着寫意生活的同時，不忘時刻鑽研環球金融市場和經濟走勢。

加國屬全球第二大面積國家。

加拿大部分地區平均樓價

港專家讚成交透明度高

他分享，目前多倫多房地產買賣十分熾熱。如果購買二手房屋，買家需要透過地產經紀出價投標，價高者得。一般而言，在成交後約有10至14天冷靜期，以減低因為買家或未能申請到銀行按揭、驗樓出現問題、賣家可能欠銀行金錢被銀行釘契等造成的影響。當雙方最終簽署買賣合約後，所有成交紀錄會即時上載至網站，非常透明。

CREA數據顯示，個別地區今年4月平均樓價急漲，約克區達127.4萬加元（約819萬港元），按年急飆33.3%；大溫哥華地區（Greater Vancouver）為115.2萬加元（約740萬港元），按年上升12%；大多倫多地區（Greater Toronto Area）為102.5萬加元（約659萬港元），按年上漲17.8%。至於位於艾伯塔省的卡爾加里（Calgary），平均樓價44.6萬加元（約286萬港元），相對低廉。

Joseph指出，大多倫多地區所涵蓋的範圍廣泛，是加拿大人口密度最高的都會區。當中，香港人較喜歡居住的約克區，包括萬錦市（Markham）和列治文山（Richmond Hill），以及多倫多市，包括多倫多市中心（Downtown）、北約克（North York），再加上斯卡伯勒區（Scarborough）。

近年他也觀察到香港移民傾向選擇北移聚居至Highway 7（7號公路）附近區域，因為社區設施相對新和齊全，絕大部分商舖有懂廣東話的職員招呼香港人。此外，也有部分港人選擇西邊的旺市（Vaughan）、米西索加市（Mississauga），或因該地樓價較低。

房屋種類多 公寓管理費按呎計算

多倫多的房屋種類包括獨立屋、半獨立屋、排屋、多層公寓等。Joseph指，獨立屋大多有兩個車房，面積逾2,000方呎；半獨立屋及排屋大多只有一個車房，面積從1,000至1,500方呎左右。至於公寓面積比較參差。近年發展商傾向興建較細小的單位，從500至1,000方呎為主，通常包一個車位和地牢儲物室，而買家大多是上班一族的年輕人。

他表示，公寓會所設施相對豐富，不少設有泳池、網球場、戶外燒烤場地、桑拿室、娛樂室、健身室、閱讀室等設施，並有24小時保安職員。不過，公寓需每月繳付管理費，費用跟香港以每方呎計算相似，勝在免卻了住其他類型房屋會遇到的剷雪、剪草及定期維修的煩惱。其實，維修房屋每年也很容易花費數千加元，所以香港移民要衡量家庭成員人數及傾向選擇的生活方式，才決定購買哪類型樓房。

海外買家稅有條件豁免

他提醒，外籍人士、非加拿大永久居民、外國機構等海外買家在卑詩省及安大略省購買樓房，需要按成交價再付15%的海外買家稅。不過此稅項符合特定條件可獲豁免：在買樓4年內取得加拿大國籍或永久居留身份；或買樓後在當地持續一年全職工作；或自物業購買日計於當地認可學府修讀全日制課程，而該課程為期至少兩年。除上述條件，有關物業須由該外國公民獨自持有，或與配偶兩人共同持有，並主要作居住用途。

非永久居民於加拿大置業，可向銀行申請按揭。他指目前銀行提供的浮動按揭利率約2%，固定利率約2.5%。壓力測試方面，銀行用標準5年按揭利率再加2%，從而估算置業者在利率上升時候的還款能力。另外，房屋買家不用付佣金，賣家則需要付地產經紀房屋價格的5%作為佣金，惟最終佣金的百分比可與經紀商討。

吸納移民着重學識工作經驗

不少人認為加拿大和香港之間有長久歷史淵源，是最多香港移民的國家之一。加拿大5月初開始5年一度的人口普查，當地統計局的問卷在「種族與文化來源地」一欄中，便首次加入「香港人」的選項。

全國人口不足4千萬

另外，加拿大今年2月宣布，在過去5年取得加拿大學位或大專文憑，或同等海外證書的港人，可申請為期3年的工作簽證，而在當地工作至少一年後，並符合語言和學歷要求的香港居民，可申請加拿大永久居留權。此外，從加拿大大專院校畢業的香港居民，可直接申請加拿大永久居留權。

Joseph表示，加拿大是全球第二大面積的國家，建國只有154年歷史，是最年輕的7大工業先進國家，人口僅約3,750萬人，故此政府希望每年吸納40萬來自世界各地的新移民，推動經濟發展。

不過，移民也要符合政府的要求，尤其看重學識和工作經驗，反而金錢不是重要考慮因素，因加國是要吸納人才，不是錢財。

他認為，新移民到加拿大傾向居住在安大略省的多倫多或卑詩省的溫哥華，故此對上述兩個城市的房屋需求十分龐大。加拿大受移民歡迎，因這裏政治穩定，社區安全，教育及就業工種多元，且由於絕大部分加拿大人都是移民的後代，所以早已接受與不同族裔一起居住，較少種族歧視，新移民較易融入社會。