標普預警內房毛利率連跌兩年
隨着內地房地產企業全年業績出爐，市場更關注行業盈利水平能否捱過低谷，事關早年的高地價項目已逐步入帳，以至多家地產發展商去年盈利增長普遍「縮水」，預示行業高速增長不再。雖然市場對「房住不炒」政策導向、毛利暴跌風險早有心理準備，但國際評級機構標普警告，房企至少未來兩年仍面臨毛利收縮的挑戰。
專家籲開闢第二戰場
內地早於2016年實施限價政策，其時地價上升速度快於樓價，收窄房企利潤空間，而這些毛利偏低的項目於近年逐步結轉入帳，故行業存在毛利下行的趨勢。惟標普指，政府不斷為樓市降溫，房企的毛利表現可能比外界預期更差，明年行業毛利率將自2018年中的高峰，下跌超過8個百分點至23.6%。
中資房地產行業的整體利潤形勢不佳，標普認為，地產發展商未來數年對有息負債的控制只會愈發克制。據該機構的相關敏感度分析，假設毛利率於現水平再跌兩個百分點，超過七成的在評房企仍表現穩健；倘毛利率跌幅達5個百分點，仍能抵受下行壓力的開發商只有約五成。
歐資大行富瑞相信，隨着房企借貸成本降低及可持續收入增加，有望緩衝行業毛利率未來兩年的跌勢，惟該行亦預料，今、明兩年行業毛利率將由去年的28.8%，先後降至28%及25.9%，並拖累行業盈利增速下滑。
毛利表現將成房企業績的關鍵因素，標普提到，當中的分水嶺在於房企能否通過「招拍掛」（政府通過招標、拍賣或掛牌方式賣地）以外的渠道，獲取土地項目，因公開市場投地的成本往往高於併購及城市更新等項目。不過，易居企業（02048）行政總裁丁祖昱直指，現階段的地產行業整體開發已進入瓶頸，今時今日的金融環境又不太支持，房企需要開闢第二戰場，物業管理、住房租賃、辦公室、養老產業和投資都是可選擇的方向。
銷售旺或觸發調控升級
業績期過後，內房股利潤明顯承壓，但板塊估值處歷史低位，富瑞就形容，對長期投資者具吸引力，看好備有優質土儲、槓桿水平較佳的合景泰富集團（01813）、旭輝控股集團（00884）及融創中國（01918）。交銀國際研究部指，一旦銷售勢頭改善，預計房企去槓桿壓力將降低，有望令行業盈利前景轉好，觸發估值回穩。
另一券商野村引述克而瑞研究中心（CRIC）數據指，排名首100位的房企上月銷售按年增長60%，而該行追蹤的17家地產商於3月份銷售則增長31%，雖較2月份的增長1.05倍大幅放緩，但仍較疫情前、即2019年同期增長21%。該行預估，今年第二季銷售仍會錄15至20%增長，或因「集中供地」首批地塊推出之前，房企將加推新盤，有助帶動市場情緒，惟相信銷售表現強勁可能觸發樓市調控收緊。