專家視野：美REITs住宅板塊利好因素多

截至去年10月底的Case-Shiller數據顯示，美國20大城市綜合房價指數為235.77，按年增7.95%，為2014年6月以來最大漲幅；10月全美房屋成交為686萬宗，創2006年以來新高。導致美國住宅地產強勁復甦的原因是多方位的，包括疫情下居民消費行為改變、遠端辦公技術給予支援並逐漸完善、人們偏向考慮更大的居住空間或搬到郊區。同時，貸款成本大降，美國30年期固定抵押貸款利率曾創新低，目前仍在低位徘徊。此外，房屋空置率為近20年以來新低，因疫情拖累建築工程進度，待售房屋供不應求，現樓庫存亦創新低。

整體仍受制酒店零售表現

儘管住宅板塊在房地產的佔比不小，但整體房地產REITs市場仍然受制於辦公、酒店、零售等板塊。由去年富時和美國房地產投資信託協會共同編制的美國REITs指數來看，涵蓋162個在美上市REITs的全股權型指數，在2020年最終收跌5.1%，而其中接近10%的價格修復都是在去年最後兩個月實現。具體來看，錄得最大跌幅的是包括商場、購物中心在內的零售地產板塊，全年跌25.2%，其次為酒店/度假中心及辦公空間，分別跌23.6%及18.4%。表現最好的是數據中心，上漲21%，同樣取得正回報的還有工業、個人倉儲，以及基建。

對於包括REITs形式在內的間接或直接的房地產投資，讀者宜以更長的時間維度來審視投資回報。從總回報來看，在過去美股10年牛市中，REITs跑輸標普500指數，兩者過去10年的年化回報分別為8.3%及13%。如果拉長時間，過去20年兩者的年化回報則分別為9.8%及6.3%，過去30年REITs年化回報亦跑贏標指。

可支配收入迅速止跌反彈

市場或會質疑，美國房地產部分板塊強勁僅是曇花一現或存在泡沫。但我們認為並非如此，與2008年金融危機相比，從數據上找到了一些支撐房地產板塊復甦的依據。首先，從可支配收入來看，2008年在危機爆發後的一個月，可支配收入跌2%，而新冠疫情帶來了超過8%的跌幅。不同的是，疫情爆發後的兩個月，得益於政府補貼政策，和失業保險及時到位，可支配收入反彈，並較疫情爆發前增長了13%。相比之下，可支配收入在金融危機爆發後5個月內仍維持跌勢，半年後才逐步恢復至危機前水平。

其次，疫情初期封城措施導致私人儲蓄佔可支配收入的比例升至34%，至今仍維持10至20%的水平，高於疫情爆發前，而在2008年的金融危機並未見到這種分布。

就目前來看，我們認為住宅板塊銷售行情及樓價漲幅並非曇花一現，但接下來或將放緩，主因考慮到短期內突然爆發的買樓熱情可能消退、住宅自有率達到歷史較高水平，以及抵押貸款固定利率大機率已處於下行趨勢的尾聲。而從中長期來看，經濟復甦、供需關係、較低貸款成本以及穩健投資環境等因素將提供支撐，而分散投資於住宅、工業、倉儲、數據中心等的多元化組合，預計可以捕捉受損板塊未來價格修復及受益板塊的長期增長動力。

不過，需要關注美國單日確診人數高企，而疫情反覆與房地產中和實體經濟相關的板塊修復密切相關。此外，投資者也需要關注財政、貨幣政策在疫情完結後的自我調節，這對長期投資並具有周期性的行業至關重要。

諾亞香港研究部