向世界錢進：港人教練慕尼黑搵食 慶幸有「租管」平住貴價樓

瑞銀早前發布的《2020年全球房地產泡沫指數》顯示，慕尼黑連續兩年居首，成為全球樓市泡沫最高城市。該行指出，全球主要城市的樓價受疫情影響下依然高企，與各國政府的貨幣寬鬆措施有關，並籲提防未來有調整風險。

核心區置業動輒過千萬

Agnes大學時主修體育及康樂管理，2013年開始與擁有意大利和愛爾蘭血統的丈夫結緣，先後隨他赴英國和德國生活。兩人2017年結婚後，在慕尼黑市中心居住至今。「我們習慣大城市的生活，且同樣不懂德文，因此住在市中心會較為方便，沒有選擇租金和樓價較便宜的郊區。」

不過，慕尼黑市中心的樓價泡沫程度較香港和倫敦更誇張，她直言在核心地段置業至少索價逾千萬港元。租金則有機會較香港便宜，例如在香港中環租質素較佳的一房單位或要3萬港元，在慕尼黑商業中心地段租同類型單位，月租普遍不用2萬港元。

Agnes現時在慕尼黑當全職健身教練。	慕尼黑連續兩年成為全球樓市泡沫最高城市。	德國經濟概況

775呎單位僅萬六元租

她說：「當地租金相對樓價合理，因這裏有法例限制租金加幅，有朋友租住約1,290方呎單位，月租也只是逾萬港元，原因是租約在很多年前簽訂，業主一直沒有加租。我與丈夫租住的775方呎單位，也因業主7年來沒有加租，月租維持1,700歐元（約16,110港元）。」再者，德國人也傾向只租不買，因當地福利優厚，人們不太需要以樓養老，而且法例對租客有較大保障，例如業主不可隨意趕走租客。

至於其他居住成本，包括水、電、煤、上網、暖氣費用，大概每個月花90歐元（約850港元）。惟她提醒，業主宜特別預留至少1,000歐元（約9,470港元）的資金用作居所緊急維修費用：「如果深夜屋內水管爆裂，急需找水喉匠修理，一次隨時要花1,000歐元！幸而租客不用負責維修費用。」

外來移民對前景很樂觀

德國是歐洲最大的經濟體，去年第三季其國內生產總值（GDP）按年萎縮3.9%，按季則增長8.5%。而英國脫歐後，她觀察到不少外國人選擇德國作為移居目的地，且對德國未來的發展非常樂觀。

惟當她提到2016年初到慕尼黑時，也驚覺這裏的基建設施相對殘舊和落後：「例如地鐵車門要手動開啟、車票要打孔記錄入閘時間，且車站和月台內不算整潔。4年後情況稍有改善，車廂自動門的比例增至約一半，但月台仍有不少陰暗位置。」

她續指，過往這裏大部分指示路牌只有德文，現時不少也提供英文，懂英語的慕尼黑人也多了，對這裏的感覺改善了一些，但新移民仍有很多東西要適應，包括這裏沒有家庭傭工，家居打掃清潔需親力親為。儘管如此，如果可再揀，她還是會留在歐洲生活。

事實上，德國有不少讓港人羨慕的福利保障，覆蓋生育、教育、醫療等層面。她舉例，這裏有法定的14周全薪產假，以及最長3年的育兒假，產前課程也是免費。另醫療保險會包括所有診症費用，包括分娩手術、牙齒檢查等。在德國的公立學校讀書，由幼稚園至大學都不用付學費。