中證監與發改委於四月底共同發布了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱《通知》),正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作。有分析指出,內地基礎設施資產估值達150萬億元(人民幣‧下同),一旦試點工作成功,將可帶動內地發展成為全球最大REITs市場,惟產品初期主要面向機構投資者。
據測量師行戴德梁行統計顯示,截至去年底,亞洲市場活躍的REITs共計178隻,總市值按年增長約25%,達2,924億美元。其中,日本、新加坡、香港三地REITs市值合計佔93%。內地目前則以發行「類REITs」(即未完全符合國際要求)產品為主,截至去年底,內地商業不動產資產證券化共發行81隻產品,規模達1,550.8億元,產品數量和規模分別按年增42.1%和36.3%。
中信資本高級董事總經理、房地產部門執行合夥人及主管程驍遠在網絡論壇上表示,美國目前所有上市的REITs資產總值近13萬億美元,至於內地單是基礎設施資產估計達150萬億元,如包括商業、住宅等地產資產估值更達數百萬億元,若內地開拓REITs市場,未來肯定是全球最大。
本次基礎設施REITs以試點方式推進,他指一方面是相關資產價值太大,監管機構想安全推進;另方面是疫情以來,內地冀以新基建去推動經濟,REITs有助資產擁有人在不需要增加槓桿下,取得資金後再投入基建發展,是聰明的做法。然而,他指出,是次《通知》的條款主要惠及物業的原始權益人和機構投資者,對散戶得益較小。
至於內地REITs產品何時可惠及基礎設施以外的房地產市場,例如商業、住宅,程氏認為或要三至五年後,最少要待相關地產市場不太熾熱及監管機構鬆手後才可實現。