理財Campus：逆市投資車位點突圍？

穩守三厘回報入市底線

八十後投資者尹梓堅稱，車位入場門檻較低，以他主力涉足的沙田區為例，部分不用一百萬已有交易，以沙田第一城可月租二千三百至二千五百元計，穩守三厘租金回報並不難，亦是他入市的底線，目標是「邊投資、邊收租」，加上管理上簡易，不似住宅要再花錢去翻新及維修，亦不擔心會遇上租霸，故由一四年起至今，他買賣車位數目已超過六百個，採取薄利多銷貨如輪轉策略，高峰期同時持有逾三十個車位，目前亦持有逾十個車位收租。

中原測量師行租務管理部高級經理潘志業稱，車位始終有市場需求，部分地區更長期供不應求，「經濟唔好都需以車代步」，加上租金回報穩定，跟通脹走勢，每年會有小量升幅，因此車位有價。

逆市投資車位必勝心得

車位投資者 尹梓堅

供求主導 留意住戶比例

資深投資者蔡志忠認為，車位供需關係最緊要，只要需求大，遠至新界區，又或交通方便的市區屋苑，以及商業核心區如中環的優質車位亦有價有市，且住戶與車位比例很重要，宜選五比一或以上比例的會較穩陣。另外，細銀碼的車位租金回報又比數百萬元的大價車位吸引，因為前者基數低，具備防守性。

中原測量師行 潘志業

資深投資者 蔡志忠

勿忽視大廈公契條款

尹梓堅建議投資沙田第一城及富豪花園等車位，一來是大型屋苑，且大單位佔比不少，部分家庭可能擁有多於一部車，故對車位需求殷切，以二○一四至一五年為例，他個人促成沙田第一城逾半車位成交，涉及逾三百宗，足見具規模屋苑的潛在交易量驚人。

除了考慮供求因素外，潘志業提醒不可忽略大廈車位的公契條款，這涉及使用權，若車位容許屋苑或商廈以外的人使用，彈性大，可塑性更高。

印花稅徵收與買樓有別

購買車位的開支跟買樓分別不大，但使費相對較低。買入車位要支付代理佣金1%以內（自行買賣除外）、律師費、差餉、地租及管理費。由於政府將車位定義為非住宅物業，故不用支付買家印花稅（BSD，適用於海外買家）及額外印花稅（SSD，針對短炒客）等「辣招稅」，變相無論購買多少個車位，以及在短時間內轉手，都只需支付非住宅雙倍印花稅（DSD）。以車位價格在二百萬元以下，印花稅為車位價格的百分之一點五，三百萬元以下的車位，印花稅為車位價格的百分之三。換句說話，車位價格愈高，印花稅的比例亦會愈高。

一般只能做四成按揭

不過，車位按揭條件較低，銀行一般只願承做四成按揭，如果本身有未供完的按揭在身，按揭成數更會減一成，故要有心理準備可能要預算一大筆資金作為首期，且供款年期最長僅15年，按揭息率亦會較供樓為高。

為免中伏 視察泊車實況

蔡志忠直指：「最緊要好用！泊到中型車以上最理想，反之，坐落彎位多、面積太細的車位，則要三思。」他談及目前經濟處於下行周期，投資要審慎，建議「新手」選購人口密集的區份，如新界亦可，車位價格在數十萬至一百萬元以內，因為月租「差極」都有一至兩千元收入，回報有兩至三厘「唔會輸得去邊」，且可待之後市旺沽出，閒閒地賺取兩成以上回報。

尹氏表示，所謂力不到不為財，投資者不要只單純聽代理所講，一定要「落場」了解車場的泊車實況，最好分早午晚三個時段去觀察每個時段的使用量，亦要留心每個車位的優劣之處，方便日後同賣方議價。

潘志業指出，要留意大廈公契限制轉售，特別是新建成的屋苑車位多有規定要優先轉手或放租予屋苑業主，投資者入市前，最好先向物業管理處查閱公契文件或向土地註冊處付費查閱，確認公契內容。同時，亦可向物業代理或停車場管理處了解車位租金水平，以進一步掌握回報率。

勁賺大刁速袋逾六千萬

目前仍持有數百個車位收租的蔡志忠，要數最稱心的交易莫過於西半山豫苑停車場88個車位。早於二○一七年七月他斥資1.68億元購入，其後於二○一八年三月以約2.3億元轉售予另一名投資者，短短八個月速賺六千二百萬元，賺幅達三成六。他解釋，該屋苑住宅及車位比例為五比一，反映求過於供，加上屬整個車場買賣，市場欠缺單一成交價作指標，故做價可看高一線。