甲廈冧租6成變乙廈價

綜合市場資料，上述10幢指標甲廈坐落在主要商業區，屬分散業權項目。當中金鐘區數幢商廈租金同告失守。美國銀行中心今年二月錄得一宗低水個案，一個面積約2,637方呎高層單位以約11.1萬元租出，成交呎租約42元，創該廈過去十年呎租新低紀錄。

海富中心走勢同樣疲弱，該廈一期一個中層戶，面積約6,135方呎，於今年二月以每月約24.54萬元租出，成交呎租僅40元，也較一八年低位挫23%。

至於在今年初，同區遠東金融中心一個面積約2,400方呎的中層戶，以每呎約58元租出，月租約13.92萬元，與一八年低位相同。不過，該廈於一八年市況向上時，其呎租曾達130元，創分散業權甲廈高位紀錄，惟去年全年也未能成功突破百元大關。至於區內力寶中心去年至今最低呎租為44元，按年輕微下跌2.2%。

中環區方面，皇后大道中九號於四月初一個面積約2,269方呎的低層戶，以每月約13萬元租出，呎租僅約57.5元，較一八年低位還低出約26.3%，創大廈六年來新低。

信德中遠走勢齊向下

此外，灣仔會展廣場辦公大樓中層01室，面積約9,392方呎，以每月約43.2萬元租出，呎租約46元，亦是該廈三年新低。而上環區兩幢指標商廈走勢齊向下，區內信德中心西翼一個面積約1,354方呎的中層戶，於今年一月以每月約5.68萬元租出，呎租僅42元，較一八年的低位53元，還低出逾兩成，創該廈一七年三月份後新低。

同區中遠大廈去年十一月也錄得低價個案，該廈一個面積約2,259方呎的中層戶，以每月約10.6萬元租出，成交呎租約47元，較前年低位減少11.3%。

今年料回落不足兩成

中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，過去數年核心區寫字樓地價高昂，市場看好租金前景，令不少商廈呎租一直攀升。但自去年六月份起市況受社會動盪及今年初爆發疫情影響，市場對優質寫字樓需求下降，更縮減租用樓面及遷移至非核心區，令傳統商業區租金較高峰期平均回落一至兩成，個別商廈錄得的個案，成交呎租更較高峰期下挫五成。他預計，今年全年核心區寫字樓租金將會回落不多於兩成，跌勢集中上半年。

上輪瘋潮緣於天價投地

過去數年，港島區寫字樓市場交投火熱，傳統商業區各幢甲級商廈呎價水漲船高，並屢創新高。不過，業界人士認為，受累環球經濟下滑，目前核心區寫字樓的市況，已返回兩至三年前的水平，無論呎價或租金也較高峰期大幅回落。

事實上，商廈爆升主因是受發展商進取價投地帶動。二○一七年五月份，恒基地產（00012）以232.8億元天價奪得中環美利道商業地，每方呎樓面地價超過5萬元。惟當時全港商廈分層單位最高呎價紀錄約39,800元。反映當時發展商積極投地，令市場出現「麵粉大幅拋離麵包價」的罕見情況。

隨後港島寫字樓呎價全面攀升，同年九月中環中心頂樓79樓全層，獲內地發展商以7.38億元購入，成交呎價高達55,854元，將全港商廈呎價紀錄推高約四成。

皇九呎價搶高 貴絕全港

而在二○一八年中環及金鐘區均出現呎價逾六萬元的超高價成交。當時中環指標甲廈皇后大道中九號，一個極高層全層單位，面積約8,570方呎，以約5.3億元易手，呎價高見約61,800元，直至目前依然是全港寫字樓呎價最貴紀錄。

金鐘遠東金融中心於同月也突破6萬元大關，該廈高層全層戶以約6.6億元沽出，以面積約1.08萬方呎計，呎價逾6.1萬元，成為全港次高。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，目前整體經濟環境不明朗，不少企業收縮規模及節省營運成本，令寫字樓買賣及租務淡靜，個別港島商廈的租金也明顯回落兩至三成。他又指，市場對寫字樓需求下降直接拖累資產價格下挫，目前部分指標甲廈的放盤叫價已回到兩至三年前的水平。

他預計，今年第三季前商廈市場也不會出現由低位反彈的情況。

整體租金高位累挫近3%

寫字樓市場進入下行周期。據差餉物業估價署資料，截至二月份，整體私人寫字樓租金指數報257.6點，按月升0.5%，但對比去年六月份265.1點高位，累積回落約2.8%。

至於按等級劃分，二月份甲級寫字樓租金指數報272.6點，按月升約1.8%，惟較一九年六月份的274.1點，累積減少約0.5%。而乙級寫字樓最新報244.9點，較對上一個月下調約0.7%，另較其去年九月高位260.3點，累積跌幅更高達約5.9%。

而以地區劃分，二月份兩個核心區成交都少於10宗，當中上環及中區甲廈租金指數報346.6點，按月升0.6%，但較去年三月份高位367.3點，累積回落約5.6%。而灣仔及銅鑼灣同類物業的租金指數報275.5點，較對上一個月升約2.8%，但比去年八月份高位285.2點，累積跌幅約3.4%。

買賣呎價跌幅更甘

事實上，商廈成交呎價跌幅遠超租金。二月份整體寫字樓售價指數報484.6點，較二○一八年十月份的高位599點，累積大跌約19%。

二月各級寫字樓成交宗數也不足20宗。其中甲級商廈售價指數報473.5點，較二○一八年十月份高位600.1點，累挫幅度高達21%。