今年樓價恐冧兩成

蔡氏曾連續九年獲選《機構投資者》亞洲最佳地產分析師。他接受本報專訪時表示，香港樓市非單純以經濟分析，今年除了疫情，也疊加了去年社會事件的影響，直言今年「香港樓價跌硬」。雖然自去年七月高位至今樓價已跌10%，但因為樓價經已累積上升很多年，加上基數高的關係。所以他認為，就算再多跌逾一成，都只是返回一八年初樓價水平而已，市場毋須過分恐慌。

聯儲亂市 美元獨升

他指，三月以來美國累計減息1.5厘，更引發資本市場恐慌。而且聯儲局兩度大減息，一來非為遏抑通脹，二來也非以提振經濟為首要目標，而只是為股市和資本市場而出招。

「聯儲局三月初大手減50點子，但個市好似雪崩咁跌，喺無計可施之下，惟有第二次一炮過落到盡」，才導致第二次減息幅度達一厘，以及外加七千億美元規模的購債計劃，其後更把購債規模改為「不設上限」，變成無限QE（量化寬鬆措施）。他指，減息為救股市但卻帶來了非常麻煩的後果，原以為可以釋放流動性，但卻因為利率急變，資本市場需要重新定價，反映市場恐慌情緒及波動的VIX指數急升，反而令到銀行不肯「放水」，使市場流動性短缺。

他笑言「資本市場因擴張性貨幣政策而興，亦都會因此而衰」。他直斥美國過往一直印銀紙谷經濟，但另方面，股匯債金油所有資產都有財務槓杆，本次減息步伐急速，令所有槓桿產品面對拆倉，才造成早前所有資產價格大跌，只有美元匯價一項上升的現象。美匯指數自三月九日的低位約94，大升至三月下旬接近103，近日才返回100水平。

超級豪宅調整明顯

反觀香港住宅市場的情況沒有太多恐慌情緒，蔡氏認為，一來可能港元與美元匯價掛鈎，港樓如同美元資產，再加上本地家庭數目每年都在增加，的確對樓宇需求大，令樓價特別是面向大眾市場的中小型單位的價格不會大跌。反而一些超級豪宅，或會因為去年中開始的社會事件，令內地人減少來香港，而致該類豪宅價格會有明顯調整。