受貿易戰及本土社會動盪雙重夾擊，香港經濟衰退早已惡化，詎料悲劇接二連三，武漢肺炎有機會在社區大型爆發，前景一下子滑入「黑洞」，根本無險可守。一直看似穩如泰山的香港樓價，近期已有「山雨欲來」之勢，二手業主劈價大增，銀行估值愈趨審慎，正好預示極地寒冬還在後頭！
回看過去逾十年低息環境，衍生資產泡沫，充斥着全球主要城市，香港當然不例外。在土地長年供不應求而人口持續增長下，二手樓價指數由○九年初升至去年六月高位，累飆逾兩倍，使樓價與市民負擔能力嚴重脫節，怨氣日益加重。過往經濟勉強有增長，處於全民就業狀態，仍可靠「父母幹」、甚至「祖父母幹」置業，惟繼去年第三季本地生產總值（GDP）按年跌2.8%後，第四季再按年跌2.9%，全年GDP實質跌1.2%，為○九年全球金融海嘯以來首次「見紅」，今年首季更是絕望，何來上車意欲？眼下經濟明顯轉差，但二手樓價指數與去年歷史高位相距仍不遠，在「疫」市下豈能持久？
事實上，如今各行各業經營極度困難，打工仔無工開的情況如同疫情不斷擴散，不但用家上車意欲受創，更會窒礙投資需求，可預見下一波拋售潮很可能會來自企業或個人投資者急沽套現，這絕對考驗市場承接力。除了本土因素，中國經濟遇上「黑天鵝」，相信內地居民也要節衣縮食，對境外物業投資需求自然下降，甚至反過來加入沽貨行列，加速香港樓市跌勢。當住屋與投資兩大需求來源雙雙放緩，即使低息持續，也難以支持樓價高企。
過去一季黃金地段吉舖湧現，近期就連一向堅挺的住宅劈價沽售個案亦增加，致使銀行在估值上取態審慎，以近月二十大屋苑二手住宅估值為例，逾半按月下跌，絕對是樓市「風向儀」。實際上，當銀行估值下降，市況往往會更差，買家憂慮估值不足，自然未敢貿然接貨，風險不可不察。
面對經濟萎縮，企業與市民皆感悲觀，銀行經營注重風險管理，面對壞帳急升而貸款需求下降，「落雨收遮」自保實無可厚非。倘若疫情影響中港物價飛升，更會限制內地減息空間，刺激經濟復甦談何容易，各行各業前景惡化，勢成為觸發樓市大調整的最後一根稻草，而且危機來得既急且快。須知道如今中港狀況已非「沙士」之時，今次疫後經濟迅速復甦可能性甚低。春寒入骨清，愁對危城，香港人只有自求多福！