零售閉翳 收租股危

自去年爆發反修例風波後，香港零售銷售持續疲弱。港府早前公布去年十一月零售業總銷貨值，按年下挫23.6%，除了連續十個月收縮之外，更是連續五個月錄得雙位數跌幅。旅遊發展局總幹事程鼎曾指，全年訪港旅客量料按年跌一成四，估計未來數月訪港旅客人數會持續減少。

歸咎市民拒消費 旅客減

摩通直言，現時本港零售市道尚未度過「危險期」，原因是內地旅客對香港的信心要更多時間始能復原，加上中央希望市民留在內地消費的政策，會對香港高檔商場業主帶來額外衝擊，而且港人本地消費亦勢減少。

該行指，本港零售業是「結構上倒退」，因為過去十多年香港消費過度依賴內地旅客、電子商貿在香港的滲透率逐漸提高，居住成本高昂亦令港人傾向節衣縮食。

零售市道差，加上旅客人數大減，該行認為，收租股將無可避免地調整租戶組合，從遊客主導改為由本土消費主導。換言之，傳統高檔購物商場的租金水平將會下降，並預料今年商舖租金將跌兩成，給予在港經營大型商場的九龍倉置業（01997）和希慎興業（00014）「減持」評級。

瑞銀嗌沽希慎太古地產

此外，瑞銀指出，根據過去「佔中」經驗，當時用了十八個月時間才能重建旅客來港信心，加上人民幣疲弱令中、港兩地的物價收窄，故認為香港零售市道不可能在短時間內恢復。香港於欠缺內地政府的政策支持，而顧及內地經濟增長放緩，且中美貿易摩擦持續，該行預期中央在短期內不會推出政策去提振香港零售業，本港大型商場的出租率將存在下行風險，今年商場舖租有機會下跌10至15%。

該行續表示，若果收租股減少奢侈品牌在其租戶組合的佔比，將對租金收入產生負面影響，因為奢侈品牌租金較一般飲食業高出八至十一倍。該行又相信，持有尖沙咀、旺角和銅鑼灣等大型商場的收租股將會受到拖累，因此，將太古地產（01972）、冠君產業信託（02778）、希慎興業及九龍倉置業（01997）的投資評級全部下調至「沽售」。

住宅需求大 地產股看俏

悠誠資產管理首席投資總監陳炳強表示，仍看淡零售收租股，因為零售市道轉差，吉舖數目增加下，收租股自然要減租，其盈利能力和估值料將受損。他認為收租股的盈利壓力將繼續增加，負面影響還未完全浮現，現股價水平仍未見底。

雖然本地收租股遭唱淡，但摩通和瑞銀均認為住宅市場有需求支撐，看好本地樓市發展和地產發展股，前者指本港住宅樓價主要受本地經濟下行影響，在短期內或跌一成，但隨着新樓盤的推出，預料市場交投氣氛將在今年下半年復甦。

瑞銀對樓市的看法更為樂觀，預期今年樓價僅會下跌約5%，並且認為若果樓價大幅下滑，香港政府將會「出手救市」。