理財Campus：追揸物管股5大貼士

升幅最勁：雅生活全年漲倍半

雅生活服務（03319）去年累升約1.5倍，中國通海證券投資部副總裁潘彥銘表示，雅生活是目前最值得買入的物管股，因為其去年公布以15.6億元人民幣收購中民物業60%股權，及以不超過5億元人民幣收購新中民物業60%股權，此舉有望大大增加集團非住宅物業的在管面積，同時增加毛利率，刺激股價節節上升。

收購利好 望衝破30元

他補充，相關的收購價非常便宜，而且被收購的兩家公司均是大型物業管理公司，有望與雅生活現有業態、區域有效互補，提升管理規模及盈利能力，預計該股股價今年能衝破30元，未來三年盈利增速會維持20至30%。

公司截至去年六月三十日止六個月盈利為5.41億元人民幣，較一八年同期增62.9%。其主營的物業管理服務及外延增值服務收入，同期分別增長63.6%及40.3%。另外，雅生活罕有採雙品牌發展戰略，承接來自兩大股東包括雅居樂集團（03383）及綠地控股（600606.SH）的物業管理。

中國通海證券 潘彥銘	物管股去年升勢凌厲。	去年新上市物管股表現（%）

市值最大：碧桂園服務六百億

耀才證券研究部副經理譚智樂稱，物業管理市場集中度會不斷提升，規模愈大的企業會變得更大。據中指院資料，在中國物業管理公司中，物業服務百強企業在管面積的集中度由一四年的19.5%，升至一八年的38.9%，複合年增長率為4.9%。一四至一八年物業服務百強企業前十名平均純利的複合年增長率，高於物業服務百強企業的行業平均水平。

惟他提醒，值博率不能單憑其市佔率判斷，更擔心碧桂園服務（06098）及雅生活等市值過百億元的物管公司，不能再靠收購提升毛利率。目前，碧桂園服務是港股市值最大的物管股，達到685億元，其在管面積也遙遙領先同業。

旗下業務毛利率偏低

公司截至去年六月三十日止六個月，毛利率按年增加0.2%至39.2%，較同行一般毛利率高。不過，如果細看各業務表現，其佔收入超過七成的物業管理服務之毛利率明顯較低，僅得35.7%，反映其受人均僱員成本剛性上漲及有限的管理費所拖累。

「阿媽」最強：中海物業母企重磅

所謂子憑母貴，中海物業（02669）是央企中國海外發展（00688）旗下的物業管理公司，於一九八六年成立，輔助並戰略性地配合母公司在港的房地產發展業務。母公司市值逾3,232億元，高於碧桂園（02007）。中海物業有母公司開發的樓盤支撐，故增長動力強勁，股價於去年內升超過一倍。

未必獲聘管理系內盤

截至去年六月三十日止六個月，中海物業的物業管理服務收益佔總收益之80.8%，較前年同期增23.1%至19億元。管理的總建築面積亦增至1.42億平方米，較前年同期期末增7.9%。

惟投資物管子公司時要注意，由於中國法律規定委任物業管理公司一般須經過招標及投標程序，所以其無法確保獲母公司聘用，作為其所開發的任何物業之物業管理服務提供商。

前景最優：奧園健康憧憬併購

譚智樂建議投資者買入奧園健康（03662）及藍光嘉寶服務（02606），指兩公司未來可靠收購合併帶動股價上升，但坦言估值不便宜。

細閱財務報表再定奪

奧園健康最新業績報告提到，將透過戰略收購、投資以及內生增長擴充物業管理服務組合。同時，將基於在大健康分部的業務優勢，探索開展出一個新的輕資產業務模式，包括大健康產業諮詢及投資業務。另外，其奧園中醫會打造「互聯網+中醫」服務，把更多的中醫健康生活方式和理念植入社區，提供便捷、智能及有趣的新中醫服務。

潘彥銘提醒，這兩家公司為半新股，投資者宜花多一年時間觀察其財務報表有否含「水分」，再判斷其前景。

新股最熱：保利物業超購222倍

去年共有八隻物管股上市，除了時代鄰里（09928），其他物管股股價於上市首日大都表現不俗。潘彥銘指，因去年香港經濟欠佳，投資者轉炒輕資產股份，而普遍物管股擁有良好品牌價值及管治優勢，所以受投資者追捧。

最牛睇50元 伺機獲利

其中，去年底上市的保利物業（06049）受股民熱捧。公開發售部分錄得超額認購逾222倍，故啟動回撥機制，每人最少獲分派一手，上市首日每手最多賺2,050元。股價上市至今仍升約33%。央企保利地產（600048.SH）是保利物業的母公司兼單一最大客戶，為中國房地產行業龍頭，能帶挈新物業管理合同及收取協助物業銷售活動費用。此外，近年保利物業之物業管理服務及非業主增值服務收入及毛利率都一直有增長。

譚智樂稱，保利物業股價上市首日飆29.2%，或多或少受新股熱潮帶動，而央企在管制及業務拓展上有更多制肘，預計股價最高升至50元，投資者可伺機獲利離場。