名家筆陣：放寬按保有利有弊

○八年雷曼破產引發金融海嘯，聯儲局史無前例地推出零息及量化寬鬆非常規貨幣政策，大幅刺激資產價格。○九年十月，金融管理局便推出逆周期宏觀審慎監管措施，收緊豪宅的按揭成數。一○年八月起收緊供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）上限，及引入假設利率上升兩厘的供款壓力測試。金管局先後推出八輪逆周期措施，多次收緊按揭成數及DSR上限。

政府自一○年十一月起推出額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD），為首項需求管理措施。首輪SSD下，出售持有期少於兩年的物業，便需要支付樓價5至15%為稅款。其後政府先後加推多輪需求管理措施，包括一二年調高SSD，同時向非本地買家徵收買家印花稅。一三年向買入第二個物業的投資者徵收雙倍印花稅，及後於一六年以劃一15%稅率的新住宅印花稅取代雙倍印花稅。

負資產個案或湧現

上述逆周期及需求管理措施有其政策目的，然而卻扭曲了自由市場、影響深遠。SSD的確可減低炒賣需求，但同時壓抑了二手業主的賣樓意欲，二手供應減少下，用家被迫流向一手市場。金管局大幅收緊樓按，減低樓市泡沫風險及維持銀行體系穩定，但同時導致有一定收入的市民，因無法繳付首期而上車無望；有居住需要的市民，要不是捱貴租，就是光顧一手樓花，因為發展商能提供八成甚至九成的高成數按揭。

今次施政報告讓首次置業人士透過按揭保險計劃，敍做九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元，有其積極意義。首先，如今400萬元的物業，要不是樓齡較舊，就是納米樓，買家實在無法透過置業改善生活質素。放寬按揭讓買家有更多二手樓可選擇，毋須再被迫流向一手市場，樓市定價權不再由一手樓主導。此外，八成按揭按保的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元，亦有助換樓人士。

樓價升浪料受限制

有意見擔心在中美貿易戰時晴時雨，加上局勢動盪令經濟陷入低谷的大環境下，放寬按揭會否是好心做壞事？在九成按揭下，只要樓價下跌一成，便會變成負資產。差估署數據顯示，一五年內地加大槓桿爆股災，樓價半年間下跌11%；去年中美貿易戰開打，樓價半年內亦下跌9%。

此外，政府依然保持DSR上限50%來守尾門，以800萬元樓價、做九成按揭、供30年計算，每月入息要求為5.8萬元，是家庭入息中位數2.85萬元的兩倍，相信已平衡了風險。合資格申請的首置者亦要經銀行審批把關，相信會限制了放寬按揭令樓價大升的可能性。

（香港中文大學經濟學系講師葉德生參與本文）

莊太量

香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長

作者：莊太量