香港經濟在去年末季開始走下坡，但樓價卻於今年首季再現升勢，並重返歷史高位，與經濟淡風形成強烈對比。從次季零售、出口以至金融業的景氣下滑推敲，今年香港經濟預測仍有下調的風險，必須高度注視未來數月的資金流向，此因素對樓價的影響，更甚於美息走向。
事實上，香港經濟增長已連續兩季放緩，且創下近十年新低，隱現經濟衰退危機。本來中美貿易戰是主要導因，偏偏次季以來，香港內部出現激烈紛爭，政局不穩定，內部需求每況愈下，投資者態度更趨審慎。作為經濟晴雨表的港股，五月以來走勢和交投不濟，正好說明當前的困局。
雖然首季香港經濟增長降至僅0.6%，惟政府仍維持全年增長2至3%的預測，顯然是過分樂觀。貿易發展局早前已率先將今年香港出口增長預測由5%削至2%；世界銀行及國際貨幣基金組織亦相繼下調了全球經濟增長預測。除了中美貿易戰，最近英國政局變化亦令人憂慮，一旦傾向硬脫歐，整個歐洲經濟亦會被拖下去。雖然美國下半年可能減息，但別忘記減息背後的原因是經濟疲弱，加上香港的大靠山中國，經濟亦自顧不暇。
近期香港市面風雨飄搖，會否影響暑假的旅遊旺季表現，有待觀察。而二手樓價近兩周有回軟迹象，惟整體成交不多，僅公居屋仍有破頂成交。不能忽略的是，商界出於項目融資及銷售前景的考慮，對大型投資項目轉趨審慎，政府商業地王鮮有地出現撻訂情況。還有，近期香港銀行同業拆息持續上升，部分原因是半年結效應，亦不排除是有資金流走，畢竟在外資基金眼中，香港市場估值和風險驟增，不難找到離場的理由。
下半年有大型中國企業來港上市，能否吸引外資落場參與，從而支持金融業景氣回升，目前言之尚早。也許刺激是有的，但也不能過分憧憬，尤其是內地經濟不振，市場能給予中資企業的估值水平已大不如前，而現時在港上市的內企股估值低殘，亦乏人問津。
綜合出口、零售、旅遊、金融等主要產業形勢，充分顯示香港整體經濟基本面轉差，物業市場所承受的風險不言而喻。私樓供不應求確實存在，惟樓價與市民負擔能力嚴重脫節，經濟景氣直接影響置業信心，非美國潛在減息的單一因素就能抵銷。內內外外的重大不穩定因素，或令這場潛在經濟風暴更具殺傷力。繼續內鬥內耗，只怕香港這葉扁舟，隨時有沒頂之災！