工廈活化東九勢最旺

去年施政報告提出新一輪活化措施，讓合資格的工廈申請，可豁免補地價改建為過渡性房屋，以及放寬地積比率以增加項目樓面面積約兩成等。該行認為，新政策較上一輪更具吸引力，將激活市場，預計相關申請宗數將會輕微增加。

10億以下項目值博

高力國際資本市場及投資服務董事陳彪預期，除了東九龍將成為工廈交投較旺的地區，葵青及荃灣區，與粉嶺及上水區，亦將成為目標。兩地區現時分別有約84幢及82幢業權統一的工廈，預計有意參加新政策的投資者，將會在上述區域尋找合適物業。

他又指出，近年不少房地產基金及機構投資者，傾向尋找售價約10億元或以下、樓面面積介乎約5萬至10萬方呎的全幢工廈。部分新業主購入項目後，向當局申請活化，以提高物業價值及回報。

不過陳氏認為，新政策下仍需顧慮不少因素，如相關申請或需要把一成樓面用作政府指定用途，而且改裝費用高昂，估計市場上的投資者取態，暫會趨向觀望。

政府上一輪活化政策成功帶動市況。該行估價及諮詢服務主管鄭亥延表示，政府首次推出措施時，即二○一○年第二季至二○一六年首季期間，全港相關申請宗數達226宗，主要分布於九龍區，佔125宗。而港島區及新界區則佔21及80宗，而截至去年底，有121宗獲批。

前車可鑑 回報吸引

她續稱，首輪政策實施期間，全港分層工廈的售價及租金分別上升約1.52倍及約64%。當時活化為商廈的項目，平均潛在回報率高達13.6%，至於同期從政府官地競投而來的商業及工業項目，其潛在回報率則分別10.7%及11.4%，反映活化項目「跑贏大市」。

隨着不少物業改裝為商廈等用途，市場工廈供應量明顯有所回落。據該行資料，截至去年第四季，全港整體分層工業樓的空置量約93.8萬方呎，即空置率接近6%，較一○年的110萬方呎有所回落。

至於同類物業庫存量，則由政策初期的1.85億方呎，回落至1.76億方呎，跌幅約4.9%。