置熱話題：納米半新盤全城尋「抵」

新界：嵐山179呎單位　入場費320萬

綜合地產代理數據，隨着樓市從高位回落，現時全港至少有五個樓齡五年或以下的半新屋苑供應400萬元或以內的二手納米放盤，估計盤源約17個，較去年最旺時約3個，大幅增加，全屬實用面積少於200餘方呎的開放式單位。

當中，以新界區的半新盤佔最多，叫價最平為近年被上車客搶爆的大埔嵐山。利嘉閣梁肇麟指出，去年最旺時該屋苑四球內放盤僅兩個，最低消費380萬元。惟隨着市況回落，目前同類放盤已增至5個，最平為一個實用面積179方呎單位，叫價低見320萬元，較去年高位同類做價急跌兩成。

大埔嵐山開放式單位叫價較去年高位急跌兩成。	嵐山住客會所設施齊全，健身室等一應俱全。	紅磡環海‧東岸現時約有130個放盤。

尚築四球放盤增5倍

近半年嵐山這類納米單位樓價持續「腳軟」，去年十月更驚現入伙以來首個銀主放盤，單位實用面積165方呎，開放式間隔，銀主開價365萬元。相比之下，今年一月繼續尋底，8座一個同類單位，實用面積181方呎，以345萬元售出，實用呎價約19,061元，自高位冧價近14%。

納米半新盤叫價比較	嵐山1期3座H室平面圖	環海‧東岸平面圖

另一主攻納米單位的元朗洪水橋尚築，樓價升得急亦跌得快。中原湯鈞表示，去年最旺時屋苑的四球或以內放盤僅得1個，現時已急升五倍至6個。入門盤為一個實用面積243方呎的開放式單位，去年底以380萬元放盤，新近更減至360萬元，回到一七年價。

薈朗開放式嗌398萬

事實上，去年底該屋苑納米單位已失去支持，有中層同類單位劈至358萬元易手，實用呎價14,672元，料為項目二手市場低位，亦較去年高位做價下挫約17%。

至於提供單位細絕馬鞍山的薈朗，入伙僅約半年，由於3年額外印花稅（SSD）期仍未屆滿，放盤叫價一直企硬四球以上，高位時最平亦要450萬元，但近期有業主看淡後市，叫價跌穿400萬元心理關口。美聯丘仲文指出，該入場盤為1座低層戶，實用面積225方呎，開放式間隔，叫價398萬元，較去年同類高位叫價回落約12%，惟買家須繳付樓價10%的SSD稅款。

市區 ：環海‧東岸劈122萬求客

除了新界區外，市區半新盤納米放盤價亦失守四球關口。其中，逾九成單位屬納米戶的紅磡環海‧東岸，一五年開售時發展商憑高按揭成數、低首期的付款計劃作招徠，成功突圍熱賣。該物業近期開始陸續收樓入伙，故二手市場湧現大批放盤。

入場門檻降至388萬

美聯蔡冰河表示，現時環海‧東岸約有130個單位放盤，其中開放式戶佔約60個，去年旺市時叫價一直企硬在四球以上，但新近有入門單位叫價降至388萬元，較去年八月的510萬元，大幅減價122萬元，暫屬該物業唯一低於400萬元的放盤。不過，以單位實用面積194方呎計，呎價仍達20,000元。

他續稱，該盤屬舊契物業，未上會的業主仍可於樓花期內以「摸貨」（確認人轉售）方式離場，但礙於銀行不做樓花轉讓按揭，難找買家「一炮過」付款承接單位，故自去年底物業的SSD期屆滿後，一直未錄「摸貨」買賣。而上述入門放盤的業主亦打算在上會前沽貨，才願意降低叫價求客。

鑽嶺自高位跌價23%

另一個重返「三字頭」的市區半新盤為去年底才入伙的黃大仙鑽嶺，該物業最細單位的實用面積不足200方呎，三年多前開售時以300餘萬元買市區樓作招徠，成功吸引不少上車及投資客入市，但面對市況轉勢，近月放盤叫價持續下滑。

富誠地產潘祖兒指，去年旺市時該類單位最平叫價480萬元，但隨着物業SSD期於去年底屆滿，在盤源釋放下，加上市況逆轉，現時四球或以內的放盤已增至5個，其中最平為一個實用面積198方呎單位，叫價降至370萬元，接近一手買入價，較高位叫價插水約23%。

事實上，鑽嶺上月有同類開放式單位以350萬元易手，實用呎價約17,677元。原業主持貨四年帳面蝕9萬元，連同其他使費，料實際蝕讓約20萬元。至於去年底該盤入伙後錄得的首宗二手成交，為高層實用面積234方呎的一房戶，當時成交價468萬元，實用呎價仍見2萬元。

400萬放盤增 上車客有得諗

隨着納米半新盤樓價顯著回落，愈來愈多放盤重回四球之下，為上車客帶來更多入市選擇，究竟首置客能否負擔？

借60%按揭 月供唔使一萬

手頭資金較鬆動的上車客，若借六成銀行按揭的話，普遍月供不足一萬元。以重返四球內的市區樓鑽嶺入場盤為例，分25年攤還及按息2.375厘計算，每月供款9,820元，供樓比起租樓略平。

即使是首期「掹掹緊」的首置上車客，可向香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險計劃，只要符合相關資格，最高可借九成按揭，以該物業370萬入場價計，首期只需37萬元。

事實上，去年樓市火熱，無殼一族但求上車不惜高位接火棒，尤其是迷你盤更掀起破頂潮，單位愈細呎價愈高。

據成交數據資料，升勢最誇不得不提大埔嵐山的納米盤，去年錄得至少十餘宗實用呎價高逾2萬元的成交。當中，同年七月更有單位以401萬元售出，實用呎價高見22,155元，創屋苑歷來紀錄；單位三年多升值逾一倍。

另一偏離市區的洪水橋尚築升勢亦不遜色，去年實用呎價屢創新高，年中一個連花園的納米盤以452萬元易手，實用呎價終首破2萬元，料貴絕當時全區二手上車屋苑。