理財Campus:內地置業3大陷阱

近年內地樓價雖飆升,但始終較香港低水,百多萬元已有不少選擇,故吸引港人在當地買樓退休,或是收租等升值。然而,內地物業市道以至稅務條例等均與港樓有別,港人一不小心,容易跌入陷阱。今次請來法律界專家分析內地買樓真實案例,助大家精明置業。

案例1:單位欠房產證賣唔出

陳太早於一九九○年代在中山買入物業,一直將之當作度假屋,近期兒子打算買樓準備結婚,但首期資金不足,因此她有意沽出物業套現,為兒子繳付首期在港上車。

當年僅以近200萬港元購入的獨立屋,現時已升值至逾500萬元,她本以為能套現數百萬元,誰不知放售時,才發現自己持有近廿年的物業竟從未申請房產證,加上該發展商早已不再營運,故陳太未能補領房產證,最後物業未能售出,「有樓亦無錢用」。

森盈中港專業服務董事嚴華升指,部分買家於十多年前已購入內地物業,但卻忽略房產證的問題。房產證為重要法律文件,擁有房產證才能證明物業屬買家,即使已有物業鎖匙,與發展商所簽署的買賣合約亦只能證明買方擁債權上利益,但物業權仍不屬買家。

他指出,房產證需買賣雙方共同辦理,買賣交易完成後一個月內,雙方應帶同房屋買賣合約及其他文件到不動產中心辦理過戶登記。過戶手續辦妥後,待買家繳付手續費及其他稅項後便能獲樓契,並要在三個月內帶同所有文件,包括「五證」(國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證及商品房銷售許可證)於當地房屋土地管理局登記,經審查驗證之後,買方才能真正領取到房地產權證。

遇發展商執笠難補領

他稱,上述買家未有申請房產證,又偏偏遇上發展商執笠,若要找律師處理以便日後補發房產證,會十分麻煩,甚或可能無法補回。

另他提醒買家,買入物業前要留意該項目可否轉讓,如集體土地(村地)不能進行買賣,國有土地(農地)就能買賣。其次,買家要留意戶籍,在簽署合約時有否為戶籍遷出簽署約定,若前業主戶籍未遷出,買家日後出售單位時就會遇上問題,下一手買家將未能落戶。

案例2:合約搵笨 買舖變租舖

買家Mary姐年前於珠海橫琴以約400多萬港元買入大型發展商項目中的商舖,並一筆過付款。惟其後帶同律師到當地辦理手續時,竟發現發展商與買家所簽署的並非買賣合約,只是個長達20年的租賃合約,她頓時由業主淪為租客。

嚴華升指,原來當年發展商向政府買地時,政府設下一個條款,要求發展商只能在特定時間內出售限定數量的單位,其餘單位則要在五年後才能再次作銷售,惟發展商為求盡快套現,便超額出售單位。發展商故弄玄虛,以20年租賃合約形式與買家協定,計劃五年後才將該物業持有人轉回買家,這變相發展商才是物業持有人,繳付真金白銀的買家僅是物業租戶。

落筆睇清條款忌心急

這種租賃合約對買家毫無保障,因在法律上來看,買家只是物業租用者,並非真正持有人;五年後國家政策隨時有變,若政策限制境外人士買入內地任何物業,屆時買家必須「硬食」長達20年的租約。為避免遇上此情況,買家不能盡信中介人,在簽合約時需逐一查閱各條款,若果稍有不明白,應向律師尋求意見,毋須急於簽約。

案例3:稅項雜費多 開支襟計

從事物流業的90後Benny儲到100萬元,但因香港樓價太貴,又深信內地樓價會再升,他寧願先在內地置業,將單位租出,待數年後樓價升值時,沽出單位並用資金在香港買樓。

廣州深圳政策大不同

他擔心買樓花會遇上爛尾樓,故決定一筆過付款買入惠州的二手樓,認為日後可無憂,惟買入後才得知需繳付多種稅項,計及額外支出後感到後悔。

嚴華升指,不同地區的政策亦不一樣,如深圳現時有三年禁售限制,而在廣州置業須在當地工作一年。此外,二手市場稅項亦跟一手不同,以Benny為例,由於他在惠州置業,需繳付稅項就包括1至3%(視乎單位面積)的契稅。若其後在物業未滿五年期內轉售,賣方便要再繳付約5.5%營業稅(增值稅),以及20%個人所得稅,五年後轉售則能豁免。

理財顧問指,購入內地物業涉及稅項並不少,投資者必定要計清計楚,以免賣出時無利可圖。