置熱話題:淡市賣樓 4招突圍

二手樓市受加息陰霾及新盤搶客困擾,仍有跌價壓力。買家觀望氣氛愈趨濃厚下,業主「甩貨」難度愈來愈高。有見及此,本報請來專家教路,業主放售物業可嘗試以下4招,有助提高放盤的競爭力,淡市靚價賣樓自然得心應手。

第一招:舉辦開放日 親身派傳單

樓市交投趨淡,業主想要加快甩貨步伐,就要主動出擊。港置譚征指,放盤業主不妨多舉辦開放日,通知區內地產代理行在限定時段帶客前來睇樓,好處是慳時間兼且買家實在。當有買家合心水時,更可當面議價,增加賣出單位機會。

德福四客睇樓 788萬沽

譚氏稱,九龍灣德福花園新近出現同類成交,單位為U座中層戶,實用面積588方呎,於七月樓市高位時放盤,當時開價930萬元,睇齊同類單位紀錄,惟因難約業主睇樓,加上市況不濟,直至十一月已劈至860萬元,仍然乏人問津。及後業主見市況勢色不對,終在本月初讓步,於周末舉辦開放日,當時吸引四組買家睇樓,最終減至788萬元獲買家承接。雖然期內累減逾15%,但勝在可盡早套現。

相比之下,藍籌屋苑美孚新邨業主更進取,不乏靠自己一手一腳成功甩貨的例子。區內地產代理指,早年曾見有屋苑業主舉辦開放日之餘,期間更自發落街向途人派傳單,最終吸引十多組客睇樓,以低市價約3%沽出,帶挈業主帳賺逾320萬元。

第二招:大額物業宜低市價「招標」

受制辣招重稅,逾千萬元的物業「甩手」難度,較細價樓更大。港置譚征指,這類業主不妨嘗試以類似招標的手法放盤,吸引多些潛在買家出價,營造競價氣氛。

講明佣金 代理更落力

譚氏舉例,如果放售物業市價值1,600萬元,開價不妨以遠低於市價的1,300萬元起錶,而且價高者得;同時業主心目中宜設下底價,到價即沽。由於物業開價吸引,在買家爭相競價之下,隨時會有意外驚喜,賣貴一兩口價並不出奇。

他坦言,業主在淡市想加快賣樓,除了價格夠競爭力之外,最緊要「還原基本步」,當中業主謹記要簽署委託放盤紙,且講明佣金數額。更重要的是,業主跟地產經紀有良好溝通,可說明一旦買家出到價,便會即時現身簽約,讓地產代理感覺客戶實在,並會落力跟進。

資深測量師張翹楚指,在淡市下外國業主的賣樓奇招亦可作參考,如早年西班牙曾有位業主放售其獨立屋,惟當時受經濟及樓市低迷影響而無人問津。及後該業主忽發奇想,改以彩票形式賣屋,每張售10歐元,最終捉到不少人「以小博大」心理,賣出彩票的總值更遠超原來的放售價。

第三招:業主利誘租客幫忙放售

旺市時市況瘋狂,細價上車盤的業主多數擺出一副「皇帝女唔憂嫁」的態度,尤其是連租約單位,即使無樓可睇,買家仍然搶住買,部分更以破頂價賣出。

不過,市況逆轉,持有連租約單位的業主要成功打動買家,就要識走位。資深測量師張翹楚指,連租約單位最大缺點是買家難睇樓,難以掌握單位內籠情況,在淡市有較多放盤選擇下,競爭力難免降低。

大興開門12次 袋六千

他續說,要增加放售單位對買家的吸引力,業主不妨向租客打「人情牌」,相約時間開放單位予買家參觀,甚至給「開門利是」予租客以顯示誠意,讓買家參觀,賣出單位的機會自然增加。

事實上,一六年初香港樓市受中港股市暴跌拖累,一度吹淡風,當時曾屢現這類收租業主付「開門利是」的成交個案。地產代理指,最經典是一位投資收租的屯門大興花園業主,放售連租約單位時,見租客將遷出,願每次付500元「開門利是」利誘租客開門予買家睇樓。

他續說,雖然短短五日內睇樓12次,租客勁袋6,000元開門費,相當於半個月租金,但相比之下,買家有樓睇,最終加快決定承接單位,讓業主持貨三年多之後離場,帳賺約86萬元。

第四招:善用科技展示單位實況

資深測量師張翹楚表示,業主放售物業能否得到買家的垂青,除了價錢之外,很多時對物業的觀感亦頗為關鍵。若然業主能一改旺市時「你唔買大把人買」態度,能夠與時並進,善用科技讓買家更加了解單位現況,相信有助加快售出單位。

全景相機拍攝添吸引力

他續指出,除了傳統實地睇樓之外,隨着互聯網普及,業主不時會發放照片予地產代理,於網站或社交平台刊登,以發掘更多潛在買家。然而,很多時業主所拍的照片過時,而且不少是大特寫,難以將單位最真實的情況展現在買家眼前,失去推廣的效用。

張氏又說,香港居所雖細小,但房間、浴室及廚房等往往難以一張照片展示全貌,宜於四個角落分別拍照,以不同視角讓買家了解單位內籠。而此舉對不能睇樓的放盤更見效用。

此外,近年360度全景相機大行其道,配合手機以超廣闊的視野,拍攝出單位內籠的全景影像。準買家只要拿起手機上下左右移動,單位內籠及外望景觀就能以不同視角呈現眼前,增加吸引力。另外,他提醒,單位內少放雜物,甚至重新為牆壁上油漆,可令屋內看起來整齊順眼,也讓睇樓的買家有較好的觀感,增加賣出機會。

二手劈價逾百萬漸成常態

買家難求,部分二手業主按捺不住,索性大幅減價求客,令本月劈價過百萬元的成交個案持續湧現。當中,以新進屋苑業主劈得最狠。

奧朗•御峯累減150萬

利嘉閣史家樑指,奧運站奧朗•御峯高層一房戶,九月以750萬元放售,新近終以600萬元沽出,累減150萬元或20%。至於近年入伙的東涌東環,亦難逃冧價命運。美聯方吉和表示,屋苑5A座中層兩房戶,劈價140萬元,以590萬元售出,創兩房戶二手新低價。

青衣翠怡呎價年內新低

位於新界西的青衣及荃灣區物業亦冧價。中原練玉群表示,青衣翠怡花園11座中層E室,原業主開價780萬元,因急於移民,最終劈價近17%,以649萬元沽出單位,實用呎價13,111元,呎價創屋苑年內低位。同區海欣花園5座低層兩房戶,原叫價720萬元,累劈100萬元後,新近以620萬元沽出。原業主持貨三年沽貨,帳面獲利僅62萬元。

另外,美聯鍾家豪表示,荃灣荃威花園F座低層戶,八月放盤時叫價580萬元,累減100萬元,以480萬元獲買家承接,實用呎價重返10,000元關口,創屋苑近大半年新低。