名家筆陣：內房市值高響警號

雖然市場質疑這資料的準確性，但毫無疑問的是，中國從一九九八至二○一八年經歷造房運動，時間之久，規模之大，價格上漲之快是前所未有，內房總市值亦不斷攀升，但市值以推高樓價而成，能達65萬億美元根本不足為奇。

不過，大家對這資訊的理解並不一樣。相關報道看到的是：第一，中國房產總市值超過美國、歐盟及日本的總和；第二，中國股票市值6萬億美元，僅三者總和的約十分之一；第三，中國房產總市值是股票市值的十倍多，遠超美國、歐盟的1倍。結論是中國房價貴，股價便宜，但若從經濟及市場的邏輯來說，基於第一及第二項資料是推斷不出這個結論，有張冠李戴之嫌。

因為股市雖為實體經濟的晴雨錶，但若國家股市不成熟，股市總價值不能反映實體經濟的基本面，更何況國家上市公司佔整個國家企業的比例差別大。更為重要的是，股市價格機制、運行方式及價格基礎與樓市的有差異，而且住房是兩棲產品（住房既可是投資品也可是消費品），亦為不可貿易產品，比較房地產與股市的總市值意義不是太大。

此外，匯率亦影響內房市值。二○○五年七月及一五年八月實行了人幣匯率制度改革，人民幣兌美元匯率在這十年升值35%以上，兌全球其他貨幣的加權匯率或實質性匯率升值至少52%。故中國GDP及住房總市值亦能輕易地上升。

銀行信貸推高樓價

而內房市值上升亦是銀行信貸快速擴張的結果。住房按揭貸款從一九九八年開始流行，房地產銷售及GDP亦隨之快速增長，二○一八年八月底居民消費貸款餘額達36萬億。大量銀行信貸湧入內房，而住房是不動產或不可貿易產品，當各地房價都由銀行信貸全面推升，內房總市值自然上升。

中國房地產成為以投資炒作主導的市場，住房價格一定衝到天上，故討論房價收入比率、房價租金比率、房價高低及樓市泡沫的意義不大。

金融經濟風險巨大

正是在這意義上，中國65萬億美元的住房總市值並非代表社會財富增長多快，亦非說明中國實體經濟多強大，而是說明中國經濟、金融及銀行的風險有多高，許多經濟問題的根源都在此。這就是內房總市值達65萬億美元的的重大意義，即中國經濟及金融市場面臨巨大風險。

易憲容

當代內地著名經濟學者，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。

作者：易憲容