置熱話題：新界西屋苑青衣劈得甘
二手住宅劈價潮愈演愈烈，尤其是旺市時被熱炒的新界西細價私樓位高勢危，跌幅有加劇的迹象。本報追蹤十一月上半月區內錄得買賣的20個指標上車盤，約70%物業出現成交價重返去年的個案，部分更重回承做高成數按揭的門檻之內。
綜合地產代理數據，截至本月十五日止，新界西區錄得二手買賣的指標細價私樓，以青衣區跌勢最明顯，區內「破悶局」的青怡花園、海欣花園及藍澄灣，成交價均回到去年水平，後兩者更符合申請八成按保要求，與高位時「閒閒哋」六球以上的做價，明顯平一大截。
海欣賣600萬返去年水平
其中，海欣花園有業主趁額外印花稅（SSD）的三年綑綁期解封，即劈價甩貨。利嘉閣彭錦添表示，該成交為6座低層戶，十月鬆綁後以650萬元放盤，本月狠劈至去年底做價600萬元沽出。他續說，藍澄灣6座中層海景單位，原業主一樣劈價無手軟，跌穿六球關口，以599萬元易手，回到一年前水平。
至於區內兩大上車盤青怡花園及翠怡花園，中原梁岳宏認為，現時市場由用家主導，業主減幅夠多才能打動買家入市，如青怡花園3座低層單位，就有業主願劈價至去年底水平，以670萬元沽貨；反觀，翠怡花園普遍放盤叫價不似買家預期，故交投呆滯。
屯門時代廣場累挫逾20%
鄰區的荃灣上車熱點減價成交不絕，上半月至少有四個細價私人屋苑出現蒸發今年升幅的成交個案。美聯鍾家豪稱，荃景圍荃灣中心6座低層H室，十月開價510萬元，新近劈價至405萬元轉手，較同類高位跌價約23%，重回去年十二月價位。而鄰近港鐵站的荃豐中心低層F室，上月中以570萬元放售，日前減價至去年底價510萬元成交，險守「五球」關口。
另方面，馬灣珀麗灣亦有業主「撐唔住」，加入劈價行例。中原溫明峰指出，月內錄得成交的30座低層兩房單位，實用呎價僅11,498元，重返去年底水平。
至於細價盤集中地的屯門亦是冧價重災區，一、二線上車屋苑輪流失守關口位。美聯梁浩文指，屯門時代廣場跌得最急，C座低層10室，月內減至418萬元易手，較今年同類高位做價冧逾兩成，重回去年中水平，比叫價硬淨的屯門市廣場較快「破悶局」。
同區另一上車熱點大興花園，2期10座低層兩房戶，實用面積464方呎，近期劈至443.8萬元易手，實用呎價跌穿一萬元關口，回到去年中價，低市價約13%。鄰近的翠林花園本月更連錄失守「四字頭」成交，屬去年底價，重回獲批九成按保的「分界線」。
YOHO Town年內升幅蒸發
「置樂三寶」上車盤做價更是一浪低過一浪，中原李梅芬指，萬寶大廈極低層戶在短短一個多月狠劈逾20%，新近僅以300萬元沽，重返去年底價。相比起來，卓爾居及新屯門中心本月成交價仍力保今年之內。
元朗及天水圍方面，兩大指標屋苑先後現超低價成交。中原伍耀祖指，本月嘉湖山莊的兩房及三房單位先後淪陷，成交價返去年，當中賞湖居5座中層兩房戶，減價至440萬元易手，實用呎價跌穿萬元關口。此外，有代理指出，YOHO Town一個9座低層戶，原以600萬元放盤，終減至570多萬元沽，今年的升幅全部蒸發，與高位做價相差約兩成。
公居屋同受壓 百餘萬有貨
除了私樓外，新界西公、居屋樓價同樣受壓，即使陸續有白居二客入市，但個別成交價仍回到近兩年前水平。代理指，青衣公屋長安邨安濤樓中層五室，以第二市場價一百八十五萬元易手，為自一六年十二月後屋邨新低價。
天頌苑呎價僅五千五
現時長安村第二市場入場盤為上述成交的同類單位，中原梁岳宏稱，該單位實用面積三百四十九方呎，第二市場叫一百九十萬元。
同區居屋綠悠雅苑本月連錄兩宗「白居二」成交，其中一座中低層H室，以第二市場價五百六十八萬元售出，重返去年底水平。
至於本月頻頻錄未補價成交的天水圍，中原伍耀祖指，區內居屋天頌苑J座低層三室，獲白居二客以第二市場價二百八十萬元承接，呎價五千五百三十四元，創去年九月後新低。
朗屏邨三個月跌18%
另外，元朗公屋朗屏邨新近亦錄低價成交。祥益胡志偉表示，該公屋石屏樓中層戶，以第二市場價一百五十八萬元易手，實用呎價四千四百五十一元，成交價屬年內最低。據房委會資料，是次成交價相比八月高位同類做價大幅回落一成八。
學識鋤價三招 有利執筍盤
樓市轉勢，雖然愈來愈多業主面對現實減價，為打算置業的無殼上車族帶來入市良機。不過，有地產代理教路指，若要增加買平樓機會，就要學懂「鋤價」，識得靈活運用以下三招，「執平貨」自然更加得心應手。
多付訂金顯示誠意
經常協助上車客搵樓的祥益謝澤銘指，淡市下買家想「執平貨」，第一招不妨打「人情牌」，主動與業主見面爭取更多減價空間，例如父母陪同的話，可以「畀機會後生仔上車」為由，並配合業主賣樓需要，延長交吉期、多付訂金等條件吸引業主，以顯示誠意。
謝氏續說，第二招是買家宜以指定價位預早準備訂金，等待地產代理協助議價，一旦業主肯減價，就即可搶先購入心水單位。
吼SSD期鬆綁單位
他解釋，現時普遍放盤業主並非蝕賣單位，多數想趁淡市止賺離場，他們或正物色更優質的物業換樓，若然購得新單位，放售單位或再減價盡早套現，買家做好「畀票」準備，自然較易把握一閃即逝的機會。
世紀21奇豐陳桂新表示，置業人士想在淡市下覓得筍盤，不妨放眼一些SSD期鬆綁，尤其是持有業主是收租客，面對樓市逆轉，部分選擇止賺離場，賣樓意欲普遍比長情業主積極。他續說，粉嶺中心近期出現類似個案，原業主一五年以468萬元購入單位，一直收租，今年八月放盤叫650萬元，及後市況低迷，待租客九月搬走可交吉後，劈價至600萬元售出。
屯門上車盤半年爆升達24%
新界西私樓上車盤雖然偏離市區，但因入場門檻低，旺市時成為上車客瘋搶對象，樓價被搶高到「離晒地」，尤其上半年升勢最急，究竟有幾癲？
青怡平均呎價見萬五
要數上半年升得最癲的上車指標屋苑，不得不提屯門時代廣場，據地產代理數據，今年年中平均實用呎價高見1.58萬元，半年間爆升逾24%。至於鄰近的屯門市廣場，六月份平均呎價約1.55萬元，較去年底漲21%。另外，青衣兩大上車指標青怡花園及翠怡花園升勢亦誇張，年中時平均實用呎價均突破1.5萬元，半年間分別漲19.6%及17.1%。