樓市調整幻似真 放寬辣招須審慎

最近官方及市場數據均顯示,香港樓市進入調整期。到底今次調整是大漲小回,抑或大跌浪的開始,眾說紛紜,更有聲音提議政府檢討樓市「辣招」,鬆手以助更多用家上車,以穩定市場。

誠然,土地供應是影響樓價的主要因素,惟利率上升以及貿易戰下經濟前景轉差,亦影響着資產價格走勢。在全球金融市場陰霾滿布、貨幣政策趨緊以及利率重拾上升周期之下,投資物業的風險驟增。差估署數據顯示,九月份私人住宅樓價指數連跌兩個月;與此同時,金管局數據顯示,九月份新批按揭貸款總額按月大減逾三成。基本上,數據與先前地產代理的樓價指數連跌四周所反映的下跌趨勢一致。

近日有地產代理公司表示會因應行業景氣轉差而檢討人力資源,年底會否出現裁員潮,就要拭目以待。事實上,九月份全港一二手物業成交同比急跌近五成至不足五千宗,持續下去確難養活近四萬名持牌從業員。行業因應景氣變化而檢討發展規模,汰弱留強,乃市場周期表現下的商業行為。可是,樓市出現調整,政府就為樓市「減辣」,則不無商榷的餘地。

觀乎最近樓市調整,非關供應變化,主要導因是外圍不明朗因素驟增,致令本地經濟前景展望轉差,用家置業信心下降,加上利率趨升,令價格已處於周期頂端的物業市場投資吸引力相對失色。二手樓市率先調整,早前癲升但成交不多的公居屋跌幅尤甚,二手市場氣氛轉以買家主導,官地招標拍賣成交價回落,估計新盤亦會因應市況變化調整銷售策略。

樓市調整剛開始,此時若政府急於「減辣」,要提防出現兩個情況。首先,土地供不應求格局未改,外圍因素變幻莫測,若然眼前樓市調整僅屬短暫,急於「減辣」將促使更多用家蜂擁入市,對高樓價猶如火上添油,哪豈非好心做壞事?

其次是,中美貿戰及利率持續上升,將拖累香港經濟,明年貿易、旅遊及零售行業增長皆存變數,一旦金融市場出現動盪,經濟持續衰弱,則資產價格調整可能須持續一段較長時間。若然如此,樓價跌勢實非即時「減辣」就能左右,必須與房屋供應一併全盤檢視並加以應對。

顯見,在考慮「減辣」與否的問題上,政府既要提防變相逼市民買貴樓,亦要避免鼓勵用家在風險因素急增下入場接火棒,故必須謹而慎之,不能操之過急,至少要確定樓價調整了一定幅度,再因應情況嘗試分階段鬆綁,方為上策。