樓價兩年半升浪玩完

愈來愈多機構唱淡香港住宅樓市前景，高盛預計按揭息率於二○二○年前加至約4.1厘，屆時住宅樓價要回落15%，市民始能維持現時的供款負擔水平。

差估署指數自一六年四月展開升勢，至同年十一月更錄得306.7點的史上高峰，直至今年七月份一直無間斷地攀升，期間樓價累升多達45.2%。

新界中型單位呎價挫4%

不過，樓價終於失守，主要是受累實用面積1,075方呎以上大型住宅單位減幅較大所致。該類單位售價指數報333.1點，按月下挫0.57%。1,075方呎及以下單位的售價指數按月則僅跌0.025%。

各區中小型單位呎價變化

按息與樓價轉變對供樓負擔影響（%）

事實上，雖然市場對細單位仍具剛性需求，但以地區及單位大小劃分，港島及新界區面積431方呎以下單位平均呎價均見回軟。當中，港島區按月挫約2.49%最明顯，平均呎價約17,231元。

新界同類單位每方呎售價約13,325元，按月減少約0.63%，形成連跌兩個月的頹勢，平均售價亦進一步降至約572萬元。期間唯獨九龍細戶樓價報升，按月有1.67%增長，平均售價約636萬元，呎價約14,802元。

另外，減幅最勁的則是面積431至752方呎的中小型單位，新界區該類單位呎價挫約3.95%至11,293元，是各種單位走勢最差。

至於較樓價走勢滯後的租金指數，八月臨時數字報195.7點，較七月上升約0.98%，連續七個月增長，今年已累升約4.4%。

顯示較近期樓價走勢的中原城市領先指數則欠缺方向，最新報186.6點，按周無升跌，為近四周第二次出現橫行現象。

按息上揚加劇供樓負擔

對於樓價首見向下，紀惠集團行政總裁湯文亮認為，差估署指數反映樓市轉勢，預期各區的劈價盤愈來愈多，原因是購買力被新樓消耗，剩餘的又被居屋吞噬，賣樓人士必定要降價才有機會沽貨，故跌勢已經形成。

另一方面，高盛發表壓力測試，分析不同按揭利率和樓價下之市民供款負擔變化。以現時按息（2.5厘）和樓價計算，供款與入息比率為77%，即供款佔去入息77%。

該行預計，香港按揭利率將於今年上半年至二○年期間上漲約1.6厘，如果樓價維持現時水平，市民的供款與入息比率將會升至介乎88至91%；若同時樓價再升10%，比率更會飆至96至101%。（見表）

另外，評級機構標準普爾預期香港樓價未來十二個月會下跌5至10%，指香港銀行體系結餘今年已大幅「縮水」，會令港息走勢迅速追隨美息，息口上升更會削弱家庭還款能力。

標普又指，港府推出一手單位空置稅增強發展商盡快清貨的動機，因此單位供應增加以及中美貿易戰引致的經濟前景不明朗，將一同拖低樓價。