名家筆陣：改革四十年 樓市論功過

從國家統計局的資料來看，由於房地產市場的高速增長及空前繁榮，使得全國居民人均居住面積由七八年的3.3平方米（這種情況到九八年時還是改觀不大），上升到一六年底的40平方米。到一七年底，內地居民財富約30萬億美元，17年增長14倍，其中70%為房地產。

而內地房地產市場的發展及空前繁榮，也成了拉動內地經濟增長的最大動力。一七年的GDP分別是七八年和九八年的GDP的225倍和近10倍。

對經濟有重大貢獻

可見，樓市發展與繁榮對內地經濟增長的重大貢獻。這也是為何政府愈來愈依賴房地產化經濟的根本原因所在。同時也推動了城市化進程，增加了居民的財富積累，及有利於中國經濟結構的調整，這些都是中國經濟能夠持續穩定增長的重要因素。

由數據可看到，九八年以來的樓市快速增長與空前繁榮，是以價格推動為根本。而房價上漲又是以信貸增長為工具來推動，近幾年更是如此。

正是因為樓市的空前繁榮是由過度信貸擴張來打造的，這不僅讓內地居民債務負擔全面快速上升，也讓金融體系的風險不斷增加，同時也使得內地居民巨大的財富短期內向少數人聚集，通過房地產市場讓整個社會財富分配不公愈來愈嚴重。內地房地產市場也成了一個以投機炒作為主導的市場，使得這個市場遠遠偏離房地產市場的本性。

所以，十九大報告重新對中國樓市定位，即「房子是用來住的，不是用來炒作的」。因為，從住房的內在本性或房地產市場內在規律來看，住房與任何一種商品都不同，既有經濟屬性，也有政治屬性及社會屬性。

堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，既強調了住房的經濟屬性（或消費功能），也堅持了住房的政治屬性（保證居民基本居住權）和社會屬性（或住房為一種公共品）。

要讓住房回歸到居住功能，最重要的經濟槓桿就得對住房性質或功能進行事前的信貸界定，事中及事後用稅收政策來嚴格界定。交易稅及住房交易累進所得稅是界定住房是投資品及消費品的最好方式。在發達市場都有成熟的法律及調整之經驗。

政策失誤 投機盛行

前十幾年及當前中國房地產市場最大問題，就是不能夠對房地產屬性嚴格界定。沒有把住房的性質界定清楚，這就是中國房地產政策嚴重失誤。幾乎所有國人都利用住房的經濟屬性，並把它當作是投機炒作攫取暴利的工具。特別是藉購買住房消費的各種優惠政策之名，而行住房投機炒作之實的政策，更是鼓勵全民炒作，這是地產市場價格持續瘋狂、房地產市場亂象四起、社會道德沉淪、官員與住房有關貪污盛行等亂象的根源所在。

可以說，若中國樓市能回歸到其本性，能真正轉型為消費主導的市場，那麼對於13億以上人口的中國來說，中國的房地產市場仍然是一個具有無限潛力的市場。這不僅有助於加快中國城市化進程，讓更多的農村居民進入城市，讓城市居民的住房條件得以全面改善，也有利於中國經濟持續穩定的增長，減少外部因素對中國經濟的衝擊與影響。

易憲容　

當代內地著名經濟學者，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。

作者：易憲容