上周末有消息稱，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，稱廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了「關於商品房預售許可事項調整」的材料。
在地產界，預售證意味着甚麼？預售證相等於預收款，而預售證所得款項，會被計入預收款放在「流動負債」項下，這是一筆沒有利息的預售款，也可以稱它為「無息負債」，而且數額巨大。所以，地產行業的真正槓桿不是銀行貸款，而是「預售證」，地產行業就是依托預售證來加槓桿。
如果我們用杜邦分析來解釋，它就是金融槓桿部分，即總資產/總權益，所以，我們過往看到在銀根收緊的時期，淨負債率下降，但是公司的ROE依然有上升，就是這個道理。公司有大量的預收款來支撐項目。所以，未來一旦失去這個預售證政策，那麼將大幅降低現金周轉速度，回款周期從原本的幾個月延長到數年，其後果不堪設想。
前港股地產頭牌分析員就指出，這次政策一旦執行，會導致全國市場將出現新房供應下降50%、二手房價暴漲，土地銷售崩盤，中國大部分地產商倒下。與此同時，長期依賴地產開發的地方政府40萬至50萬億元人民幣的地方債陷入償付危機。
故此，我們看到目前各路政府部門都在闢謠，但是這個長期政策的執行方向，我們依然要留意其進展。
國泰君安國際（投資諮詢部）聯席董事 王昕媛（作者為註冊持牌人士，本人及其聯繫者並未擁有上文提及或評論的上市法團的任何財務權益，持牌號碼：AQA458）