內房銷售回落「金九」仍有望

去年有十多家房企均在半年業績期調高銷售目標，以高周轉及大手併購快速擴張規模。不過今年市場似乎稍有冷卻，也未見房企調高銷售目標，加上內房八月銷售回落，令人擔憂嚴格調控政策下的樓市是否正在向下走。然而，摩根大通認為，內房今年是有意保留實力，以確保盈利增長；亦有分析認為「金九」盛況仍然可期。

據摩通分析，在內房可銷售資源方面，上市內房的可售資源按年增加約40%，足以完成今年目標及達到銷售增長約34%，相信發展商是故意將貨源留到十一及十二月出售，以確保明年可有強勁增長，估計內房明年可售資源還會有約30%增長。

該行又預期，受惠於平均銷售價格上升帶動利潤率、銷售成本佔比下降及會計準則改變，未來18個月將會是內房股股本回報率高峰，達到18%，期望部分內房會慷慨派息，比率約為7%；市場則持續出現土地價格下跌、房價保持穩定的趨勢。

據本報統計，上周已公布八月銷售數據的24間內房，合共銷售額逾3,100億元人民幣。惟與七月比較，多間銷售額均錄得雙位數跌幅，包括碧桂園（02007）顯著下跌15%，華潤置地（01109）及富力地產（02777）均跌11%。

華創證券報告指，八月延續銷售淡季，內房八月整體銷售額從高位按年回落，主因八月三、四線城市成交趨弱，影響在當地有重點布局的龍頭內房企業，包括碧桂園及中國恒大（03333）等的表現。

中國銀河證券房地產行業分析師潘瑋表示，隨着三、四線城市將完成去庫存，政策優勢逐漸消失，當地部分需求或回歸到一、二線城市。

另一方面，人才住房新政將增加公共租賃房、共有產權房供應量，預期八月將是淡季尾聲，因大量新盤蓄勢待發，新增供應量持續，成交築底回穩，「金九」仍然可期。