理財Campus：樓換樓高手變出兩豪宅

Leo於九三年大學畢業，到九五年買入位於西半山的翰林軒，這是他第一層樓。他稱：「當時係新盤樓花，九七年入伙，未有自住，用作放租。」單位實用面積約400方呎，一房間隔，樓價約200萬元，在家人幫助下繳付60萬元首期，每月出糧供樓（當時按息最高曾達14厘），租金收入就用來還錢給家人。

由月光族變身慳家男

他指，畢業首年出來工作沒有錢剩，是一名月光族，到第二年才開始儲錢，但儲的金額也不多。「屋企人發覺我大使儲唔到錢，講起未來有咩打算，當頭棒喝下，我學識應每月一出糧就儲錢，然後才將餘下部分用於消費。」當時買樓源於家人一席話。

當年他是同屆同學中第一個買樓：「朋友羨慕我，『你就好啦，買咗樓』，當時我都覺得好威，好飄飄然，反而令工作有少少分心，緊張股市多啲。」然而，開始供樓亦令他變得顧家，減少使費，留錢給家人。

其後樓市大上大落，這層樓曾升至九八年的500萬元，但帳面利潤沒有落袋，到其後樓價回落至220萬元，只剩一成升幅，當時他的朋友才買樓，買入價其實與他相若。

約在九九、○○年，在大公司做工程師的租客因被裁而斷租，他惟有收樓自用。其後因翰林軒樓價上升，他加按套現買第二層樓，於○○年買入土瓜灣大型屋苑，單位實用面積同樣約400方呎，價格100萬元。其後再買入同屋苑另一單位收租。

到○五年，他沽出上述三個單位，買入建築面積逾700方呎的上環市建局重建項目並出租，自己租住其他較小單位。其後他買過將軍澳新樓、土瓜灣屋苑、新蒲崗屋苑、北角豪宅，近日買入西貢豪宅自住。

升市加按 買賣十物業

他認為置業着重「本事」二字，「本」儲好了、然後才可謀「事（買樓）」。這個「本」包括金錢、人際關係和學識等。他試過多次加按轉按，或多或少受惠市況配合：「當時樓價穩升，按息由高位回落，造就不少買樓機遇，可加按一變二、二變三。」

談及加按時機，他指過去當買樓兩至三年後，樓價已可累升四成，加按套現出來的資金隨時已足夠作為另一層樓的首期。再者，當年加按有着數，按息徐徐向下，轉新按揭計劃都不會較舊計劃供得很多。

他續指，買家在現時低息環境下可考慮借到盡。如買家有物業價格四成的資金，不宜全部用作首期，而是可透過按保或發展商按揭降到只付兩成首期，留下兩成資金作備用和供款，以防在風高浪急的情況下，突然失業而斷供。而借款增多，利息亦要留意。

投資物業須做足功課

Leo總結，投資是「唔熟唔做」。以他個人為例，買股票打和已很開心，反而物業投資未輸過：「早年喺股價幾十元買過電訊盈科（00008），然後跌到幾元就壯士斷臂，依家寧買穩陣股份收息。物業投資則有『微利』，如○五至一二年持有嘅上環單位價格升咗一倍，且可長期租接租，放租最長一周已有承接。」他指，每次搬屋代表賺了錢，因搬屋有成本，他試過5年搬屋4次。

他建議買樓要多做功課、多睇樓、接觸樓市資訊，以衡量經紀推介的筍盤是否真的筍。另要做好風險管理，具備持貨能力，如持有資金作一年供款。他稱大家常說要買超筍盤，但單位大多早已落入經紀和投資者手中，買到市價樓已不俗。