置熱話題：未補價居屋5年貴逾倍

首批「白居二」買家自一三年六月開始入市後，至今已滿五年，期內居屋樓價漲不停。本報據房委會資料，統計上半年買賣最活躍十個居屋在這五年間第二市場的平均實用呎價走勢，當中以天水圍天盛苑升得最癲，由一三年六月平均實用呎價3,801元，升至今年六月的8,236元，期內暴漲117%，貴絕同區居屋，升幅比同期漲90%的嘉湖山莊更驚人。

天盛苑價高 天頌苑盤多

以天盛苑上月破頂價555萬元售出的三房單位為例，雖然第二市場實用呎價8,500餘元，但計及49%補地價折扣率，實用呎價市值高逾16,700元，貴過嘉湖山莊同類單位呎價一大截。

居屋第二市場樓價比較	天盛苑 每呎見$8236	龍門居 5年癲升116%

祥益黃肇雯表示，天盛苑雖然規模大，但因盤源不多，現時第二市場放盤約45個，較一六年初白居二推出時盤源少25%，加上屋苑位置佳因而備受追捧，令樓價升得快，目前入場價漲至330萬元。

天頌苑 入門盤278萬	祥益汪敦敬預料，樓價在年底前仍會再挑戰新高。	嘉強苑新近有低層戶減價至395萬元易手。

同區兩個受買家歡迎的居屋天頌苑及天富苑亦升幅顯著，平均實用呎價在這五年間分別漲99%及90%。該行續指，區內以天頌苑第二市場盤源較充裕，現時約85個，最平叫價278萬元，而天富苑第二市場盤量約65個，入場價350萬元。

龍門居平均每呎8559元

至於上半年屯門居屋買賣最多的龍門居，升幅一樣搶鏡，今年六月第二市場平均實用呎價8,559元，較五年前癲升116%。祥益黃慶德指，龍門居第二市場放盤向來緊絀，加上是區內少有可申請長年期高成數按揭的居屋，買家追捧下樓價自然水漲船高。

其他地區的熱門居屋，不少實用呎價進身「萬元戶」行列，入場叫價逾五球，尤其是鄰近東九龍的將軍澳寶盈花園，五年間漲價八成，平均實用呎價報11,264元。港置劉浩勤稱，屋苑現時第二市場放盤最平叫530萬元。同區富康花園平均實用呎價較五年前漲61%，近月個別成交呎價突破萬元關，美聯林振聲指，目前放盤僅16個，佔屋苑單位量0.4%，業主多數「唔憂賣」，即使外圍不穩，議價空間亦不多。

采頤花園入場費528萬

屬東九龍居屋樓王的新蒲崗采頤花園，六月平均實用呎價雖然較五年前僅漲65%，但已衝上11,505元，貴絕十大熱門居屋。富誠地產潘祖兒指，現時第二市場最平放盤叫價528萬元。至於港島東居屋樓王愛蝶灣，平均實用呎價在這五年間漲59%，實用呎價報11,413元。美聯周永業表示，目前該屋苑放盤僅6個，第二市場入場價要550萬元。

至於新界東馬鞍山錦豐苑及沙田愉翠苑，五年間漲幅分別為64%及75%，放盤最平叫價分別為438萬元及580萬元，前者亦已開始錄實用呎價「5位數」成交。

新房策拖累 交投挫六成

受外圍不利消息困擾，加上政府上月底宣布加大新居屋折扣夾擊，居屋第二市場難免「捱打」，交投明顯轉淡。據房委會資料，七月份十大熱門居屋共錄十四宗買賣，較六月的三十五宗，急插六成。而八月上半月進一步狂跌至一宗，交投冷清。

錦豐苑上月「捧蛋」

今年上半年買賣最多的居屋馬鞍山錦豐苑交投跌得最勁，由六月份的五宗減至七月的零成交，觀望氣氛濃厚。至於鑽石山采頤花園及天水圍天頌苑七月份均錄一宗買賣，較對上一個月各錄五宗的成交量，銳減八成。

市況轉靜 上車良機

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，由於新居屋的折扣率有一定吸引力，相信不少同時申請新居屋及白居二的人士，即使中籤獲發白居二批准信，仍會等待新居屋的抽籤結果，才決定入市與否，故年底前居屋第二市場交投氣氛仍然偏靜。

祥益總裁汪敦敬認為，雖然香港樓市受到外圍不明朗因素的影響，但相信今次中籤抽到前籌的白居二申請者仍然是市場的幸運兒，因為隨着市況轉趨淡靜，放盤業主不敢心雄反價，反而可能享受到較「平靜」的入市時機；至於抽不到前籌的人士，等入市的風險難免將會增加，皆因居屋第二市場沒有實質供應增加。他預料，樓價在今年底前仍然會繼續挑戰新高紀錄。

業主急出貨劈價求售

居屋第二市場盤源供應雖然短缺，樓價容易炒上，但面對二手成交放慢，陸續有心急放盤業主按捺不住，調低叫價求客。

天富苑跌穿400萬成交

祥益黃肇雯表示，天水圍區大部分放盤業主等候新一批白居二客入市，普遍靜觀其變，叫價維持硬淨，惟一些盤源相對較多的屋苑如天頌苑現減價盤，如J座高層兩房單位，原先第二市場叫價370萬元，新近減價至360萬元放售。

祥益黃慶德指出，屯門龍門居4座一個低層放盤，第二市場叫價由上月420萬元，降至最新388萬元，稍低市價。

成交方面，天水圍天富苑本月現減價買賣，單位為C座中層三房戶，實用面積650方呎，放盤逾半年，原先第二市場開價450萬元，隨着市況轉靜，叫價進一步回落，最終降至395萬元獲承接，實用呎價6,077元，為自今年二月以來再現跌穿「四字頭」成交。

另外，樂富居屋嘉強苑低層戶，新近以395萬元易手，呎價重返一年前水平。

不過，居二市場氣氛膠着，但近期不乏創新高成交，代理估計與放盤稀少，買家選擇追價入市有關。綜合地產代理數據，十大熱門居屋中，筲箕灣愛蝶灣的放盤量佔物業總數比例僅0.2%，屬第二市場盤源最少的十大熱門居屋。第二低為沙田愉翠苑，料比例不足0.3%。最高則為天頌苑，放盤比例佔屋苑總數1.4%。