理財Campus：執銀主筍盤5大貼士

貼士1：查冊起底 了解樓盤背景

若業主或債務人拖欠銀行或財務機構的按揭，在機構一再催促下，債務人仍無力履行合約，機構便可把物業收回拍賣，以拍賣所得資金來償還欠款，該類單位就稱之為銀主盤。

可知悉原業主債務

廖廣志律師事務所高級顧問律師區力行指，銀主盤多數先透過代理行放售，若無人問津或反應欠佳，會再於拍賣行出售。購買銀主盤前必須對單位了解更多，要查清楚該單位淪為銀主盤的原因，原業主債務問題可從查冊得知，土地註冊處資料則能顯示該單位所有銀主名單，若只涉及債務問題的銀主盤則較穩陣，單位成功出售後，各銀主便會陸續獲得還款，單位亦能「解釘」。

貼士2：小心單位牽涉官司拖數

區力行指，若單位是因官司問題而變成銀主盤，買家要多留意。買銀主盤前的查冊重要，可了解單位歷年涉及的官司及抵押紀錄，如曾拖欠管理費及水電煤等雜費，買家隨時要償還原業主的欠款。

中原按揭經紀王美鳳稱，若單位有非法僭建問題，按揭成數會受影響。	堪輿學家麥玲玲稱，銀主盤的風水不一定差。	近期銀主盤放盤

了解有否欠管理費

部分新進屋苑管理費高昂，每月需繳交數千元管理費，假設原業主欠款逾兩年，連同其他雜費，新買家承接單位時的額外支出或高達數十萬元，由此可見，買銀主盤隨時貴過買普通樓。

若單位因漏水等問題而打官司，前業主敗訴兼無力償還堂費及欠款，單位被銀行收回拍賣，更要加倍注意，因買家簽署臨時合約時等同接受物業狀況，即使官司已解決，但新買家仍要留意物業漏水問題是否已改善，否則隨時接火棒。

貼士3：慎防原業主財務有手尾

若買家擔心代理或拍賣行資訊未夠詳盡，最好尋求律師協助以保障個人利益，一般律師費約1萬元。區力行稱，即使查清楚物業資料，亦要留意原業主個人財務狀況，由於土地註冊處文件僅顯示業主以該物業所抵押出來的金額，若業主尚有其他債務在身及未處理好，財務公司或其他機構有機會發信，甚至上門追討欠款，雖然原業主個人債務不會「上身」，但新買家恐會無辜受滋擾。

他續指，這類型案例不時發生，新買家需向法庭申請禁制令才能解決事情。另外，購入銀主盤的條款與一般住宅不同，銀主毋須清理單位內任何家居及雜物。

貼士4：按揭與普通樓宇無分別

敍做按揭為樓宇買賣中重要的一環，中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱，坊間可能認定銀主盤估價不足，或以為買家向銀行敍做的按揭成數，會較一般住宅物業低，但實際上，銀主盤與一般物業的估價並無分別，按揭成數亦相若。

村屋常有僭建問題

王美鳳指，單位業權問題固然重要，但若單位本身出現結構性問題，如非法僭建及改建會影響按揭成數，獨立屋及村屋較常出現這類問題。

此外，買家要注意大廈維修問題，一般銀主合約指明由買方負責，若物業接獲大廈維修及翻新通知，每戶需合資繳付費用，金額普遍最少數十萬元，買家需留意。

貼士5：風水倘欠佳 補救有方法

一個單位不會無原無故淪為銀主盤，究竟銀主盤風水是否真的如此差？單位必定買不過？堪輿學家麥玲玲稱，銀主盤的風水不一定差，要夾人運、地運以判斷。首先，要查清楚單位是否先天風水不濟，若歷代業主們財務狀況均出現問題，有八至九成機會屬單位先天風水問題。

重新裝修變格轉運

相反，若追查原因後，發現僅為前業主個人財務問題，買家可以將單位重新規劃及裝修，如容易積聚上手氣運的地氈及鏡子可選擇更換。

麥玲玲指，過往曾接觸購入山頂及中半山銀主盤的買家，購入後將單位室內設計改變，如改動大門，以變一變格局，轉一轉運氣。