置熱話題：難頂樓價貴 買家紛轉租

上車盤：第一城月租萬二起 升得慢

綜合各地產代理提供的數據，30大屋苑上月租賃成交580多宗，儘管未進入租務旺季，但仍較同月買賣成交多出近七成。15個熱門指標上車屋苑之中，有12個屋苑出現「租多過買」情況，佔比高達八成。

德福四月僅5成交

市區上車盤方面，美聯黃家明表示，受啟德1號入伙影響，九龍灣兩大上車指標屋苑部分租客被搶，但上月租務市況仍較買賣為佳。其中，德福花園上月租賃成交跌一半至14宗，但屋苑尺碼相對大，入場門檻較高，買家態度觀望，部分人甚至轉買為租，令上月租務成交仍多於買賣1.8倍。上月屋苑僅錄5宗買賣，為今年以來最淡月份。

各屋苑四月買賣與租賃宗數	德福花園上月僅錄五宗買賣，為今年以來最淡的月份。	綠楊新邨上月錄17宗租賃成交。

他續說，同區細價指標屋苑淘大花園，由於主攻迷你單位，備受上車客追捧，近月樓價升勢頗急，新近有標準單位實用呎價首破兩萬元創新高，故不乏置業人士轉買為租「睇定啲」。觀乎現時月租14,000元左右的市區鐵路沿線租盤愈來愈少，帶動該屋苑上月錄27宗租務成交，較同月14宗買賣多近一倍。

美聯首席分析師劉嘉輝估計，次季樓價再漲約2至3%。	維港灣	太古城

至於新界東指標上車盤沙田第一城，美聯黃錦瀚指出，屋苑上月未到租務旺季，但仍錄得45宗租務成交，暫時是今年最旺的月份，相信是因為屋苑樓價急升，兩房單位新高價直撲「六球」。相比起來，屋苑現時入場月租仍維持在12,000餘元，與去年底相去不遠，吸引轉買為租的人士入市。

牽晴間呎租逾30元

世紀21奇豐陳偉康指，粉嶺中心現時買賣盤源緊絀，拖累上月僅錄四宗買賣，反觀租賃則錄八宗，「租多過買」達一倍。同區另一上車指標屋苑牽晴間則吸引買家追價入市，部分單位成交價更由上月初的510餘萬元，「跳價」至上月底的560萬元，屋苑全月錄10宗買賣成交，比租務成交還要多。

他又指，牽晴間樓價升勢不絕，新近不乏準備物色該屋苑單位上車的首置客，見當時樓價跳升而轉買為租，以月租13,000元承租一個兩房單位，實用呎租逾30.4元。

不過，中原伍耀祖指，天水圍上車指標屋苑嘉湖山莊向來為全港最低水的上車大型屋苑，故即使樓價不斷破頂，仍有不少買家照樣追價入市，帶動屋苑仍錄44宗買賣，拍得住上月46宗租務成交。

其他仍可申請八成按保上車的細價屋苑，仍吸引首置客追貨入市，令上月租賃及買賣宗數差距收窄。美聯鍾家豪指，今年不斷被上車客追價搶盤的荃灣中心，屋苑上月錄12宗買賣，與同月的租務成交睇齊。祥益地產袁思賢稱，屯門市廣場及新屯門中心上月「租多過買」約兩成。

中價屋苑：太古城叫價830萬 嚇窒買家

樓價狂升，現時中價指標屋苑大多數樓價超越600萬元內可申請八成按保的分界線，故「租多過買」差距更明顯。以本報統計的15個中價屋苑為例，全部屋苑買賣均少過租務成交。

綠楊租賃多買賣5倍

新界區方面，美聯鍾家豪指，坐落港鐵荃灣站旁的綠楊新邨，上月錄17宗租務成交，較同月的3宗買賣多近5倍，是30大指標屋苑中差距最大。

至於九龍區，中原徐國樺指，奧運站維港灣租金升勢不及樓價，租盤受捧，令屋苑出現「租多過買」，上月錄12宗租賃，較全月3宗買賣多約3倍。

港置劉浩勤指，將軍澳維景灣畔一房單位入場叫價衝破「七球」，部分置業者轉為租樓，帶動上月租賃較買賣多逾2.3倍。

迎富地產代理林穗華指，紅磡黃埔花園年內樓價已漲約一成，但租金只升半成，買家追不上樓價升幅，只能轉為租樓住，令上月租賃錄50宗，為今年最旺，多過買賣逾六成。

美聯吳肇基指，港島區太古城上月租賃約56宗，較該月僅24宗買賣多逾1.3倍。他續說，實用面積488方呎的入門盤，反觀該類兩房單位租金僅由19,000元升至20,000元，加上現時買賣盤入場價已漲至830萬元，令部分置業者轉投租務市場。

美聯丘松原表示，香港仔中心受制於盤源短缺，租賃及買賣市場偏靜，其中三月市場消化了不少貼價買賣盤，拖累屋苑四月全月未發市，同月租賃僅錄得三宗，較三月的兩宗略高。

21年漲價七成 恐未癲完

住宅樓價屢闖高峰，升勢比高位橫行的租金更癲，令「租多過買」現象更加顯著。

據反映中小型指標屋苑樓價走勢的美聯物業樓價指數，截至四月中最新報167.6點，首四個月漲6.73%，期內升幅創近六年同期最高。相比起九七年高位100點，21年以來樓價升幅近七成。

季內料再升3%

反觀該行的租金指數數據，由去年十一月起，實用面積計算的平均呎租已持續在36點以上高位徘徊，三月份最新報約36.81點，創歷來新高，惟期內升幅僅約2%；若與九七年最高位26.97點，漲幅僅近四成，升勢跑輸樓價。

該行首席分析師劉嘉輝指，由於今年首四個月樓價升幅頗急，不少買家寧願「睇定啲」，加上不少大型屋苑出現缺盤情況，拖累二手交投回落，部分買家更轉而流入升勢較慢的租務市場，令「租多過買」情況更明顯。他估計，次季樓價升勢仍會持續，料再漲約2至3%。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚亦認為，「租多過買」愈趨顯著，相信因為近年樓價屢創新高，即使買賣物業有利可圖，但升勢太急令入場門檻過高，加上金管局出辣招限制按揭成數上限，令不少置業人士卻步。

不過，張翹楚續說，始終屋苑需求殷切，負擔不起樓價的人士惟有轉投租務市場，形成租務市場活躍過買賣市場的情況。