向世界錢進：醫生移居昆士蘭 6球建Dream House

現年53歲的林緯倫多年前在澳洲讀醫科，畢業後回港行醫，7年間曾在醫院急症室及內科工作。在九七年，他與當時任職會計的太太決定移民澳洲，但未選擇港人熱門移民城市悉尼及墨爾本，而是選擇昆士蘭布里斯班，認為該區樓價較低，天氣較和暖。此外，悉尼生活節奏較急速，物質主義較濃厚；相反，布里斯班居民較純樸，人情味較濃，若在當地長居，不失為一個好選擇。

樓價平過悉尼墨爾本

由於昆士蘭樓價較悉尼及墨爾本低水，加上該區有大型賭場落成，吸引一眾中國投資者於當地購買物業投資。林緯倫去年沽出居住多年的自住物業，他持貨15年，單位升值約3倍。

事實上，當地物業以獨立屋為主，買家可選擇自己買地起樓，或者直接購入由發展商興建的物業，林緯倫則選擇前者。他兩年前率先於著名華人聚居地區Sunnybank購入一幅面積近6,000方呎地皮，以興建一家人的Dream House。他指，澳洲當地的地皮多由發展商分拆出售，發展商會購入一大幅地皮，其後分拆成約20至50幅地皮轉售，每幅約30萬澳元（約180萬港元）。新發展地區通常與市中心有一段距離，但Sunnybank為當地華人聚居地區，交通及配套完善，故地皮放盤量不多，放售價格相對較高。

早年在香港做醫生的林緯倫放棄百萬年薪，選擇移居澳洲昆士蘭。

林緯倫（右）認為，私校學習氣氛濃厚，故兩名兒子均在私校讀書。

建築師任揀 可按95%

林緯倫兩年前以55萬澳元（約330萬港元）購入地皮，並聘請建築公司興建大屋，地價連建築費用約110萬澳元（約660萬港元）。林緯倫表示，與在香港買樓一樣，自己買地起樓亦可申請按揭，基本能敍做達八成按揭，若再利用按揭保險，則可做到高達九成半按揭，惟當地按揭利率較高，一般約3.65厘。購入地皮後，買家可自行選擇建築公司，以自己預算去選擇圖則，同時可加錢以輕微改動間隔及設計，花幾百萬元便可建成夢想之家。

澳洲的地皮多由發展商分拆出售。	澳洲經濟數據一覽	林緯倫指，初在澳洲當醫生的收入反不及香港。

4800呎大屋設五睡房

林氏一家的大宅樓高兩層，面積約4,800方呎，共設5間寢室，兩間閱讀室。雖外國獨立屋多設特大花園，但林緯倫怕打理花園，覺得定期剪草太麻煩，故早將花園變成石屎地。為方便家人多做運動，大屋外更設有蓋戶外空間和籃球架。

家居那麼大，林緯倫一家如何打理？這方面多得太太幫忙，太太一直是他的賢內助。林緯倫指，太太比他更忙，因家中沒有聘請家務助理，全靠太太打理，她除要送兒子上學，還要買餸及執拾家居。

澳洲人與華人一樣愛投資物業。在當地，收租物業除可為業主帶來租金收入外，還有另一用途「扣稅」。以林緯倫的物業為例，他指，當時以約60多萬澳元（約360萬港元）購入一間獨立屋，現以每周約550澳元租出，每月能獲約2,200澳元（約13,200港元）的租金，扣除其餘雜費，租金回報約4厘，但當地按揭利率高，每月租金收入實未能抵銷每月約4,000澳元（約24,000港元）的供樓款項。當地政府為保障業主，可將差額（扣除租金收入後多出的供款）用作扣稅，變相可慳稅，而林緯倫名下物業已在8年間升值逾倍，相信在沽出物業時能獲利不少，惟賣出物業時須向政府繳付物業增值稅。

墨爾本樓價升幅最大

林緯倫現居的布里斯班為澳洲昆士蘭首府，亦是昆士蘭人口最多的城市，人口達230萬，屬澳洲人口第三大都會，僅次於悉尼及墨爾本。若比較三地樓價，最高的城市為悉尼，其次為墨爾本，布里斯班則為三地中最低。另外，據Global Property Guide資料顯示，去年上半年，澳洲樓價升幅最高的城市為墨爾本，期內升幅約16% ，其次為悉尼，升幅約14.8%，至於布里斯班的樓價升幅則約3.9%。

悉尼獨立屋僅四百幾萬

若一個香港中產四人家庭有意移居澳洲，或先會出售香港單位套現，假設該三房單位位於九龍，市值約千萬港元，而移居外國後打算居於獨立屋，究竟悉尼、墨爾本及布里斯班的三房獨立屋，預算分別是多少呢？

一間距離悉尼市中心約50分鐘車程的三房獨立屋，大屋連花園佔地面積約6,400方呎，售價約74萬澳元，即約444萬港元，呎價約693港元。墨爾本方面，一間距離市中心約16分鐘車程的三房大屋，佔地面積約1,700方呎，售價約110萬澳元，即約660萬港元，呎價約3,882港元。一間位於布里斯班，距離市中心約10分鐘車程的三房大屋，售價約56萬澳元，約336萬港元。

澳洲稅重 高收入交近五成

移民當地逾二十年，林緯倫和太太在澳洲昆士蘭建立了一個幸福家庭，並育有兩名兒子，大兒子今年18歲，正修讀營養學，小兒子10歲。至於謀生方面，近年澳洲的房地產及金融業發展迅速，雖從事金融業的人均收入有增無減，但林緯倫認為專業行業較穩定，毋須擔心金融市場變動。

林緯倫搬去澳洲不久後便考獲專科資格，現為當地一家醫院的內科醫生，每周法定工時為37.5小時，較香港少。惟醫生採輪班制，多數要加班，但加班能獲「補水」。他指，當年在港離職前，年薪約100萬港元，剛移居澳洲時的收入反不及香港，加上澳洲入息稅重，收入愈高，需繳付稅項就愈高，現需繳付年薪約47.5%的收入稅，即近乎與政府對分收入。

私校風氣佳 年學費7萬

雖澳洲稅務重，但福利相對較多，如醫療福利完善，若國民生病住院，費用普遍全免。惟林緯倫認為私立學校學習氣氛濃厚，故兩名兒子均在私校讀書。學校每年有4個學期，每期學費約3,000至4,000澳元，即每年學費約7.2萬至9.6萬港元。私校功課壓力一點也不輕，大家或認為外國學校的功課量較港少，但其實他的小兒子每天需花多個小時完成功課，可見該國私校校風嚴謹。