央行警惕樓泡 人口危機添憂

無可否認，樓價「瘋癲」人人皆知，市場看跌的聲音年復一年，準買家們望穿秋水，一再錯失入市機會，現時一窩蜂湧入者仍為數不少，平均供樓年期亦遞增至逾廿六年。可是，一手造成全球高樓價的各大央行，近日就相繼響警，加上發達地區人口趨降所造成的需求危機，有意置業者不能不警惕。

綜觀環球氣候，美國聯儲局主席耶倫近日明言樓價偏高；加拿大本周落實七年以來首次加息，旨在為樓市降溫；歐央行放風或於九月公布「收水」計劃；英國當局論調亦類同；至於內地，中央一再重申「房子是用來住的，不是用來炒的」，上海更帶頭實施只租不售政策。在全球主要央行中，只剩下日本口硬維持寬鬆。由此可預見，單靠央行量寬谷起的資產泡沫將因斷水而轉勢調整，大家不可不防。

事實上，對香港息口去向有直接影響的聯儲局表明，雖然未來加息步伐不會太急，但一定會在年內落實「縮表」，這意味貨幣供應將會收緊，進而影響長息趨升，債息曲線傾向陡峭。簡單來說，樓宇按揭利率將受刺激上揚，樓價升勢也會受到約束。

值得注意的是，現時坊間分析樓市仍以傳統因素掛帥，有意無意地輕視一個更重要的潛在危機，這就是人口。早前有大行以人口挑戰為由，預言在需求轉趨負面而供應驟增之下，香港樓價未來十年恐跌一半，惹來市場譏諷，直斥分析片面，忽略了移民人口因素。不過，近期有一份權威科學報告表明，由於全球生育率偏低，已形成人口危機，日本、德國及意大利更被點名。

以日本為例，當局上周公布整體人口連跌八年，降至一億二千五百萬人，就算計及移民，按年仍是下跌，而人口老化也正在提速。另方面，各國戰後出生的嬰兒潮，現已屆耳順之年，人口青黃不接是不爭的事實。人口趨降無疑會削弱需求，這對於樓市長遠是不利的。

港府數據顯示，香港近半家庭擁有自住單位，去年自然增長人口僅約一萬四千人，私宅落成量則達二萬伙。隨着人口老化，未來樓市需求能否維持？移民人口又能否完全填補需求？當然，樓價不會明天醒來就大跌，但對於有意買樓置業的普羅市民而言，卻是值得深思的問題。