理財Campus：新居屋上車 按揭6貼士

只可P按 利息較高

Q1 居屋只可做P按，不可做H按？

答：正確。

購買市面上的私人樓宇，買家可選擇敍做P按或H按，但購買居屋則只能選P按。不要以為兩者分別不大，事實上，以現時利率計算，H按最平為1.7厘（以H+1.3厘計），P按約2.15厘（P-3.1厘），兩者相差約45點子。

以敍做九成按揭、供款年期25年的300萬元居屋計，H按與P按每月供款相差逾500元。由此可見，雖居屋入場費較低，但按揭利息較高。

綠表按揭額最多95%

Q2 綠表及白表居屋按揭沒有分別？

答：錯誤。

絕對有分別。兩者可敍做的最高按揭成數不同，白表可敍做最高九成按揭，綠表按揭高達九成半。以300萬元單位為例，前者需付一成首期，即30萬元，後者則只需15萬元首期，兩者相差一倍！

所謂綠表及白表，其實意思是指兩批不同購買居屋資格的人士，綠表的申請人士主要為公屋住戶，透過申請可抽籤買居屋，白表人士則是非公屋住戶。

免繳按保 減輕負擔

Q3 居屋不用付按揭保費？

答：正確。

由於居屋有政府擔保，不用支付按揭保費，變相慳一筆錢。此外，每月數百元貌似不多，但所謂「小數怕長計」，加上上車人士還需繳付印花稅、律師費及裝修等雜費，最好當然是慳得就慳。

所謂按揭保費，一般指當按揭成數超過六成後，買家資金仍不足，便需透過銀行向按揭證券公司買保險，令按揭成數達八至九成上限，這筆保險約樓價2至5%不等，且成數愈高保費愈貴，買家可選擇一次過繳交，或每月供樓時一併支付。

供款佔比不能超5成

Q4 買居屋不用做壓力測試？

答：正確。

居屋因有政府擔保，毋須通過P按加息3厘的壓力測試。不過，當然要計算買家供款能力，即供款與收入比率不超過五成。不過，專家建議，購買任何類型的物業，均須預留一筆流動資金。

此外，按揭是一項長遠計劃。雖今年息口預料不會大幅上升，但按息長遠終會上升，一旦重上3厘甚至4厘時，買家便需要審視，自己能否負擔得來。

月供多$1500 超私樓

Q5 居屋每月供款較輕鬆？

答：部分正確。

居屋以折扣出售，故樓價相對上比市價為低，理論上每月供款亦較少，買家供樓相對輕鬆，但上述已提過，居屋只可做P按，按揭利息已比H按為高。居屋供款年期最長僅25年，不及私樓的供款年期可長達30年，雖供款年期及總利息開支可減少，但以敍做九成按揭的300萬元居屋計，相對供30年，每月需供多約1,500元。比起300萬元的私樓（前提是要找到300萬元的私樓），供居屋隨時更辛苦！

須過銀行嚴格審批

Q6 居屋按揭一定獲批？

答：錯誤。

雖居屋按揭成數最高可獲批九成或以上，但與一般物業貸款無異，銀行需審視風險，清楚考慮到底批出多少貸款及供款年期，若按揭貸款額高，銀行所承受風險相應提高。故銀行會考慮供款人的供款能力、過往財務紀錄及還款紀錄等。